编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
“我相信下雨有时，阳光有时。”
即将踏入十五周年的阳光房地产基金，其管理人恒基阳光资产管理行政总裁吴兆基笑着说。
“我们经历过2008、2009年的金融海啸，也经历过2019、2020年的危机。我记得我们股价下跌到最低的时候是9毛多，而上市时是2.6元，但是之后又慢慢涨上来。所以从长周期来看，阳光房托是很不错的，希望我们在15周年的时候可以有更好的发展。”
5月28日下午，我们到达了阳光房地产基金的办公室，位于香港湾仔皇后大道东中段商业核心位置，物业以前称为阳光中心，因引入大新银行为主要租户，现时已易名为“大新金融中心”。
大新金融中心就是阳光房地产基金的旗舰项目，大厦刚于去年底进行翻新，包括安装绿化展示墙及智能节能照明系统，直到采访前数日才正式完工。
吴兆基接受访问时也不忘介绍，这栋建筑是风冷和水冷结合，可以节省能源。
阳光房地产基金于2006年12月上市，现时旗下主要物业包括位于香港的11个写字楼及5个零售物业，是恒基兆业地产分拆出来的房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITS）。
所谓REITs，简单来说就是一种集体投资计划，透过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式公寓，以争取为投资者提供定期收入。
监管规定，基金须把最少90%的除税后净收益以股息形式，定期派发给投资者。
香港REITs改革机会
REITs是上世纪60年代在美国诞生，而香港则于2005年开始发展REITs市场，不过至今只有11只房托基金挂牌。相比较亚洲区的新加坡，在2018年之前就有42只房产基金上市，香港市场发展明显比较慢。
香港金融发展局4月的报告指出，截至今年3月底，全球房托基金总市值达到2.19万亿美元，较该局2013年发表报告时增长近70%，其中美国仍是规模最大市场，占全球总市值66%，而香港占比只有1%。
有鉴于此，金发局发表了关于如何振兴香港房地产投资信托基金市场以提升流动性的报告，建议把REITs纳入“互联互通”，由“港股通”先行，再扩展至双向交易。
报告还建议，从多个范畴为REITs提供税务优惠，并协助医疗保健、物流园区和基建领域的REITs在港上市。
吴兆基形容，作为香港的REITs，这半年时间是比较兴奋的，除了金发局发表的报告外，去年证监会亦对REITs进行了放宽。他相信香港政府看好REITs前景，希望未来可以把房托再推动一下，因为这是一个非常好的投资工具。
阳光房地产基金投资及投资者关系总监叶美铃亦认为，目前REITs的流动性明显是不够的，因此港股通很重要，希望在政府推动下，能够慢慢提升整体的流动性。
不单是香港REITs市场有了推动性发展，2021年亦可谓中国内地公募REITs元年，首批公募REITs推出将是内地资本市场的改革创新。
对于将基础设施作为公募REITs的试点品种，吴兆基认为，主要是根据现在内地的经济发展基础，选定比较适合的行业来做REITs。
“商业地产在香港发展了很长时间，因此会比较成熟。内地的房地产市场还是买卖主导，不以收租为主。而REITs是以派息为主的，所以要有一个长线收租的基础，内地的基建很多，电厂、公路这些收入都稳定，所以可以做这些项目的REITs。”
虽说REITs收入一向稳定，但过去两年间受到疫情影响，香港无论写字楼及零售市场均遭遇了严重冲击。“我们这个地方也是这样，最高的时候出租率是100%，现在只有88%、89%。”吴兆基指，目前主要是供求问题。
他表示，现在国外不少地方的疫情仍未受控，那些跨国企业对于未来的发展策略仍没有具体计划，加上他们亦鼓励在家工作，因此暂时就以不变应万变，希望等疫情真正受控的时候，再看香港、新加坡这些地方大的方向要怎么发展。
吴兆基指出，每年香港的写字楼供应为20多万平方米，但过去需求量是可消化这些供应的。
“一方面需求减少，一方面供应又没断，这样写字楼的空置率就比较高了，相信消化时间也要比较长；另一方面，为了减少租金成本，相信去中环化亦会是一个潮流。”
“我估计谷底可能就是2022年、2023年，还需要一段时间才能稳定下来。当然最重要的是何时通关，其实通关和办公楼、零售也是息息相关的。”他指，香港是一个开放型的经济，不能单靠本地消费，所以一定要开放，香港通关是非常重要的。
距离谷底仍有一段时间，不过吴兆基认为最坏的时间就已经过去了：“最坏的时间就是去年第二季，当时不知道怎么回事，银行也非常审慎。我还记得去年4-6月的时候，大家都不知道疫情还要持续多久。”
不过他指，香港也没有到血流成河的地步，“其中一个最重要的原因是利息很低。尤其比较25年前，当时的利息是15-10%，现在是2.1%，这个利息负担是很小的。”
再加上美国疯狂印钞的背景下，目前全球资金太多，“钱不值钱了”，因此要寻找资产以获取回报。
阳光房托的目标
过去一段时间，因环球利息持续走低，最好的办法就是利用杠杆，提升借贷的比例作投资。
不过出身于投资银行界的吴兆基，经历了多次香港金融市场的高低起跌，投资都是比较保守的。
“我还记得在1997、1998年时，Hibor(香港银行同业拆息)曾经最高是15%，加上最高的利息达到了三个月18%。签这些借贷协议的时候，要小心一点。”因此，对于证监会早前将房托基金借贷比例从45%提升到50%，吴兆基虽表示欢迎，但是对他们影响不大，因为不会将借贷比例提升到这么高水平。
随着去年第三季市场开始转好，阳光房地产基金亦把握机会于去年发债，做了几次融资，也做了一些可持续化的贷款。吴兆基指，未来若是投资海外，包括国内项目，相信占比将不会超过20%，并会继续以香港作主导的。
他又指，投资仍然比较倾向零售项目，主要由于零售可做资产优化的空间比较大；酒店回报则不及办公楼，因为要付给酒店管理公司费用，而且酒店的内部装修也很贵。
叶美铃则指，之前在北上广深都有看项目，但之后希望离香港越近越好，因此预计会投资于大湾区。考虑到一般写字楼体量很大，总价亦很高，加上有不少项目有小业主过多问题，对于收购增加麻烦，因此比较看好购物中心。
他们亦看好广州，但可惜的是，广州合适的项目不是很多，因此她指通关之后一定要过去再看一些项目。
“看不到很有吸引力的投资机会，我们还是要等等，主要因为利息太低，大家都不缺钱。”另外，她又指在收购国内项目的时候也要考虑汇率，要评估人民币升值或贬值的风险。
“可能我们错过了一些机会，但这也是香港企业的强项，就是风险管理、监控，这是我们要保持和强化的优势。”吴兆基称：“资金管理是非常重要的，所以我们比较谨慎。因为是长线投资，所以谨慎一点是好的。”
作为香港REITs市场的一个标杆，领展最近以32.047亿元收购广州太阳新天地购物中心，使内地资产占比提高到16.6%。
谈到领展的成功，吴兆基认为，领展规模比较大，亦多亏17年前他们将零售商场全部证券化。“相信最大原因是当年政府将资产卖出来的时候，价格非常便宜。随着股价不断上升，有机会将物业在更高的价钱卖出去，而套现的资金可以买新的资产。”
吴兆基指，他与领展行政总裁王国龙是认识多年的好朋友，相信与领展之间是良性竞争，亦相信因为领展的缘故，大家会多留意香港REITs市场。
以下为观点地产新媒体对恒基阳光资产管理行政总裁吴兆基先生的采访实录：
观点地产新媒体：为什么内地这一次只放基建做REITs？
吴兆基：第一，内地房地产市场还是买卖主导，不是以收租为主。而REITs是以派息为主的，所以需要有一个长线收租的基础；香港的REITs每年可以派90%甚至95%、96%。
第二，内地基建很多，电厂、公路这些收入都更稳定一点，所以可以做这些项目的REITs。
项目业务分类不一定是地产，新加坡就是这样。相信国内是根据现在的经济发展基础，选定比较适合的行业来做REITs。
观点地产新媒体：香港提到房托杠杆率可以放到50%，内地这一次做公募REITs的时候，规定只能用到28.6%，这个比例是不是太低了？
吴兆基：具体没研究，最重要的是看偿付比例，就是利息多少，能够承担多少。
像我们现在是22%、23%的负债率，比例很低，利息也很低，利息如果是5厘、6厘的时候，偿付比就很不同了。
相信国内也是为了稳健为主，先看看放到28%、30%左右可不可以承担。最重要的是可持续发展，不是只看今天，而是要长远的发展。
观点地产新媒体：这一轮疫情会不会使香港写字楼的租金继续往下走？什么时候会到谷底？
吴兆基：目前香港写字楼是供求问题，现在跨国机构非常审慎。
由于国外很多地方疫情还没受控，因此暂时就以不变应万变，等疫情真正受控的时候，再看香港、新加坡这些地方大方向要怎么发展。
在需求停止、供应量持续影响下，相信消化时间也要比较长一点。
另外就是租金的幅度，他们要租新的写字楼，但租金要便宜一点，需要减少开支，所以我们看到在去中环化。
相信去中环化会是一个潮流，估计谷底是2022年、2023年，即还需要一段时间才能稳定下来。
当然最重要的是何时通关，通关和办公楼、零售也是息息相关的，一个是消费，另外一个是投资。
观点地产新媒体：对于阳光房托来说，最坏的时候过去没有？
吴兆基：最坏的时间是去年第二季，当时不知道怎么回事，银行也是非常审慎。我还记得去年四五六月时，大家不知道疫情还要持续多久，疫苗还没有出来，当时是不明朗的。
第三季开始好一点，但也有一些疫情反弹的情况，现在应该是稳定了。但是如果没有通关，始终没有旅客的消费，跨国机构的决定还是没有下，发展一定是慢一点的。
香港是开放型的经济，不能单靠本地消费，所以一定要开放，通关是重要的。
观点地产新媒体：香港的金融地位会不会受到一些影响？
吴兆基：过去12个月，香港的服务、金融做得非常好，还是最好的国际投资窗口，流通性非常高。
香港的楼房买卖非常活跃，特别是住宅，还有非常好的管理法规和监控，相信国际投资者对香港这方面是非常认可的。
当然香港的风险指数有一定提升，但我还是相信香港有非常强的竞争力，新加坡交易所的成交跟香港还是没得比。
香港和上海可以并存，港币的流通性很强，可以兑换美金、欧元，香港还是有它的优势。
观点地产新媒体：美元对人民币的汇率已经到了6.37，这对公司有什么影响吗？
吴兆基：对香港业务影响不大，对投资国内的资产会有一点影响。
我们要买国内资产的时候，需要考虑汇率波动，汇兑风险也是一个风险，也是需要管理的。
叶美铃（阳光房地产基金投资及投资者关系总监）：因为房托每年派息都在90%左右，所以汇率波动也会影响投资者最后的收益。我们在收购国内项目时也要考虑当时的汇率，要评估人民币升值或贬值的风险，要看融资是国内还是国外，要一揽子评估当时的情况。
吴兆基：我们投放在海外的资产占比较小，因为是港币主导的。汇兑风险是一个风险，我们要让投资者知道。
观点地产新媒体：内地开发商觉得港资企业近年发展得很慢，香港公司是不是过于稳健？太过保守了？
吴兆基：香港的房地产基金去年表现跑输大市，就是过于稳健。因为我们的利息很低，最好就是利用杠杆，提升借贷比例。
有些投资者会说，可以稍微激进一点，但是我也经历过1997年，香港房地产大部分时候都是比较保守的，因为经历过那个历史的波动。
还记得在1997、1998年时，Hibor曾经最高是15%。当然我们欢迎证监会将房托借贷比例从45%提升到50%，但是对我们来说影响不大，因我们为不会将借贷比例提升到这么高。
观点地产新媒体：上次在业绩会上谈到，以后会投内地一部分业务，准备释放多少个点出来？在内地选择哪些区域？有些什么业态组合？
吴兆基：投资海外及内地项目，相信应该不会超过20%，香港还是主导。
从房地产基金经理角度来看，我们比较喜欢零售项目，因为进行资产优化的空间比较大。写字楼就是一栋楼，改造空间很小。
叶美铃：投资内地方面，之前在北上广深都有看项目，但是看完之后发现，从地域的考虑还是离香港越近越好，大湾区如果能够投资是最好的。
但是在深圳这边，比如说写字楼，先不说空置率怎么样，本身一栋楼的体量也是很大的，总价很高。而且有些已经不是单独业主，已经分层出售，小业主过多，这对收购来说是很麻烦的。
从这个角度看，我们还是比较看好购物中心。当然也要结合股权架构，就是我们作为一个外资进入之后，究竟派息的渠道能不能畅通？深圳那边还是以内地架构为主，我们要入股或者是买资产，相对来说限制会多一些。
整体来说，外资基金还是倾向于上海，因为股权架构容易让外资进入。当然我们也很看好广州，但可惜的是，广州合适的项目不是很多。
对我们来说，旧改比较困难，因为如果要重建发展还是有点限制。从条例上还是倾向于买一些现有的项目收租，进行一些资产优化提升。
其实广州本土消费力还是很强的，所以这次通关之后，我们也一定要过去再看一些项目。
观点地产新媒体：成都、杭州这种强二线城市呢？
叶美铃：我们的主力还是集中一线城市。
吴兆基：大湾区是优先考虑的地方。我们投资的范围很大，可以投资办公楼、零售商场，也可以投资工业、停车场，服务型的住宅也可以。
观点地产新媒体：不考虑酒店？
吴兆基：酒店的回报其实并不高，因为要给酒店管理公司一笔比较大的费用，酒店内部装修也很贵，回报反而不及办公楼。
观点地产新媒体：现在香港房托企业中还是领展一家独大，面对他们怎么做差异化的竞争？
吴兆基：领展当然规模是比较大的，这也要感谢政府在2017年前将他们的公共零售商场全都证券化，所以他们有机会将差不多300个物业部分卖掉，在香港可以发展物业，也投资在澳洲、英国等地。
我相信因为领展的缘故，大家看香港会多一点。也可以看到，香港领展的回报是非常好的。
这也反映一点，香港证监会虽然规定很严格，但管理系统非常好，有一个非常好的管制，大家都相信这个公司的管理是可靠的。
观点地产新媒体：当时政府允许领展团队在上市公司里有激励机制，包括你们和后面的所有上市房托都没有。
吴兆基：这是其中一点，但影响不是太大。相信最大的原因是卖出时非常便宜，所以股价不断上升，有机会将物业在更高的价钱卖出去，套现的资金可以再买新的资产。
现在的资产是循环的，对他们来说有这个大的优势。
叶美铃：我们也相信REITs投资范围改变之后，投资灵活性会更大。因为以前可能比较在意是否是主要持股人，或者说是否整栋楼的单一业主。
在REITs规则改变之后，对于是合资方式还是拆售资产的投资，灵活性会更大一点。
对我们来说，无论是从资金量的角度还有产品在香港或者在国内的选择，也会多一些。所以看到REITs规则改了之后，我们在投资方面的选择也会更多。
吴兆基：现在证监会政策改变给了我们很大的探索空间，但是仍希望能够控制，因为要改造资产、活化资产、优化资产，可以控制的才会方便，没有控制权很难优化。
相信这也是证监会的初心，就是希望有控制权在手上会方便很多，所以这个我们也是很欢迎的。
观点地产新媒体：香港的市场很成熟，监管都要求持牌。
吴兆基：可能这样我们也错过了一些机会，但这也是香港的强项，就是风险管理、监控，这是要保持的优势。
观点地产新媒体：阳光房托香港有十几个项目，写字楼与商场的比例是多少？未来这个比例会不会做调整？
吴兆基：资产价值差不多50对50，从第一天开始就是这样，没有过分依赖某一个业态，最初投资的目标也是这样。
观点地产新媒体：有人说去年所有在内地有资产的其实都赚了，您会觉得失去了一些时间吗？
吴兆基：很难说，这两年是非常特别的时间，就像1997、1998年一样，经历了很长的金融风暴。
去年银行的风险管理是非常谨慎的，他们对流动资金的管理，对贷款的方向非常小心，到第三季才开始好一点。
当然我们把握住机会做了几笔融资，也做了一些可持续化的贷款。所以去年是在准备，筹措资金，今年希望有机会。
我们很谨慎，资金要先在，如果不在，就要小心一点。去年是第二次最坏的时间，现在慢慢好起来了。
观点地产新媒体：香港没到血流成河的地步吧？
吴兆基：没有，其中一个最重要的原因是利息很低。比较25年前，当时的利息是15%、10%，现在是2.1%，利息负担是很小的。
观点地产新媒体：利息低的原因是不是钱太多？
吴兆基：对，全球印的钱太多了。所以我经常说钱不值钱，钱印得太多了。
股票为什么上升？房地产价格为什么上升？就是钱太多，要买资产。所以量化宽松还是过分了一点，美国应该收一点。
观点地产新媒体：对内地商业地产形势怎么看？
吴兆基：香港本地消费还不错，因为大家不能出去旅游，只能在本地消费。但是通常是以生活需求为主，比如超市，一些高端消费还是比较弱的。
相信国内也有一点相似，需要多一点时间才能恢复。
总体来说，无论香港还是国内，我们看见商场出售的机会不多，看不到很有吸引力的投资机会。主要因为利息太低，大家都不缺钱。
观点地产新媒体：今年是阳光房托上市15周年，吴总有什么个人感想？
吴兆基：我相信下雨有时，阳光有时。
我们经历过2008、2009年的金融海啸，也经历过2019、2020年的危机。我记得股价下跌到最低的时候是9毛多，而上市时是2.6元，之后才慢慢涨上来了。
从一个长的时间看，阳光房托是很不错的，希望在15周年的时候可以有更好的发展。
