住宅企业首先争夺土地和仓储，对热点地区的高质量投资将决定新一轮市场的企业竞争格局。在城市布局上，处于国家战略高度的粤、港、澳、大湾地区，长期以来都是住宅企业的必备品，奋力拼搏，风起云涌。
至于嗅觉灵敏的先行者，早在粤港澳大湾区概念首次提出时，房地产企业就已经开始争夺这块热土。对他们来说，大湾区的布局不仅是基于现在的战略举措，也是押注未来的重要举措。
在粤港澳和大湾地区，凯撒将其触角延伸至核心城市。4月14日，凯撒宣布以46.6亿元收购阳光100在广东省清远市南区的100%股权，扩大土地储备118.3万平方米，收购绝对优惠价格逐步开发的百万美元超大市场，巩固大湾区的领先优势，交易完成后可获得23亿元的地价差价。
据机构观察人士称，此举揭示了凯撒在海湾地区范围内扩张的新趋势，即投资扩张以海湾地区的中心城市和节点城市为中心，以扩大海湾地区的投资覆盖面。另一方面，在开放市场激烈竞争和大型项目稀缺的背景下，凯撒利用其在并购领域的竞争优势获得了数百万个超级项目，揭示了海湾地区竞争的新路径。
2019年，凯撒将提供价值1580亿元的适销对路的资产，875亿元的目标销售额能够以55%的恶化率实现。过去一季度，凯撒完成138.4亿元，同比增长75.7%，而新收购的清远项目预计将于11月进入市场，这将提高公司的年度销售业绩。凯撒承担了公众的期望，继续冲刺。
湾区布局的新路径:并购切入价值凹陷
广东、香港、澳门和台湾大海湾地区发展规划纲要的出台，引起了业界的密切关注，以建设一个充满活力的世界级城市群。大湾区的高水平规划和建设给房地产市场带来了新的机遇。
作为一家以粤港澳台大湾区深度养殖为核心的企业，凯撒以湾区为基地，在粤港澳台大湾区拥有广阔的土地储备。在公司成长的时间演绎中，前瞻性的战略布局才是最重要的，多年的深层次培育经验也体现在粤港澳台湾地区的核心城市。
“无论天气、地理位置、文化如何，凯撒在粤港澳和海湾地区都有很好的竞争优势，这是肯定的。”凯撒董事长郭英成在今年的业绩会议上坦率地讲了话。
据披露，凯撒总可销售资源约1580亿元，可销售面积约880万平方米，土地储备价值4640亿元。截至去年年底，凯撒新老储备项目占地约3000万平方米(不含土地储备)，其中99%位于大湾区，给凯撒带来约1.8万亿元的货物。
在业绩会议上，凯撒集团总裁麦凡透露，公司今年的土地收购预算和投资约为400亿元。去年，50%和60%的土地收购投资都在海湾地区。至少今年应该保持这个比例。
正是在这种布局逻辑下，凯撒100%收购了阳光100的子公司卓兴集团。其主要资产是位于清远市清城区龙塘镇的巨无霸项目。项目总面积334，700平方米，建筑面积比为3.44，建筑面积为118.3万平方米。
这笔交易的重点是通过收购在核心城市收购超大型项目。一位房地产业内人士透露，与其他方法相比，并购是最直接、最有效的方法之一。它可以迅速将收购的项目推出市场，加速企业资金的回笼。此外，项目土地的平均收购成本比通过公开市场渠道收购的土地低30%，这已成为住宅企业进入热城的最佳方式。凯撒无疑抓住了这个机会。
“并购可以迅速获得高质量的土地资源，一些稀缺的高质量土地可以说在一级市场上很少见。该消息来源称，并购通常具有更好的成本效益。在资金压力下，一些住宅企业，特别是中小住宅企业，会积极寻求强势品牌的住宅企业进行收购，因此收购方将有更大的话语权，一些收购方式的收购成本将远远低于市场价格。
清远创业城布局:凯撒打造百万大市场
清远是广东省最大的地级市。东南和南部与广州和佛山相连，与广东、香港、澳门和台湾的湾区紧密相连。它是珠江三角洲
胶北门户也是粤港澳和大湾地区的核心城市。
近年来，在广清一体化、大湾区建设和都市圈发展的有利条件下，清远房地产市场稳步发展。
在土地市场，根据房地产监测数据，清远市2018年有47宗住宅和商业用地交易，同比增长113.6%，土地总面积约为121.83万平方米，同比增长51.3%。其他住宅企业包括碧桂园、恒大、保利、龙光和阳光城。
至于商品房市场，2018年1月至12月，清远市48，573套商品房网络标志基本稳定。2017年，清远市区房价仍处于5月初，但受广州购买力溢出和上述有利因素的驱动，清远市区网上招牌平均价格在2018年升至9172.86元/平方米。
资料来源:方天夏
即便如此，与广东、香港、澳门和大湾地区的9个内地城市相比，清远仍是房价的一个低谷，尤其是离家仅半小时车程的广州。
大都市一体化始于交通一体化。近年来，清远全力打造立体交通格局。第一批综合公共汽车已于2017年9月投入运营。广青铁路一期工程预计于今年开工，从广州北站到清远站全长38公里，共有6个车站。整个旅程只需要25分钟。未来，广州北站将把地铁8号线的北延伸线连接到9号线。届时，清远和广州中心之间的通勤时间将减少到45分钟。
广东何复辉煌清远总经理罗建辉表示，随着交通的发展、产业的落地、旅游设施的升级和大开发商的出现，清远的发展潜力不容忽视。
可以想象，清远，房地产市场价格的低迷，将充满很大的可能性。
凯撒百万美元的市场位于清远市清城区。该项目地理位置优越，距广青轻轨龙塘站约3公里，距银站(TOD站、广青城轨、长龙磁悬浮列车)约2公里，为广青和青青的往返提供了极大的便利。
资料来源:《广州日报》
回到项目上，该项目最初属于阳光100阿尔勒项目南区。
清远阿尔勒项目描述在阳光100的官方网站上。该项目总面积1400亩，建筑面积近280万平方米。它分为两个区域，即北部区域以欧洲小城镇的生活方式为主，是一个商业和居住形式丰富的复杂居住社区，包括欧洲街区模块和低层高密度建筑，形成欧洲小城镇街区的居住和商业混合形式。南部以高端商业和商业区为主，形成购物、餐饮、旅游、休闲和娱乐的商业集中区。
阳光100最初计划用10年时间完成建设，但事与愿违。凯撒将完成广州北部这个大型市场的建设。
凯撒集团相关营销人员告诉记者，该项目的整体定位将凸显大城市的概念。凯撒计划以大量游客支持华海公园，建立温泉度假村，提升项目商业价值，引进优质九年制教育配套设施，占据学位优势，实现销售溢价。规划全龄商业配套设施，打造主题社区生活理念，营造大城市生活氛围，同时提升产品功能性和实用性，突出品质。
消息人士还指出，该项目将充分挖掘北区成熟的市场所有者资源，以提高市场接受度和整体溢价能力。
值得指出的是，阿尔勒项目北区已经开发销售多年，各种配套设施相对齐全，为南区项目的未来销售奠定了良好的基础。
清远当地房地产机构告诉记者，广州的客户主要是那些只需要在广州居住的人。投资者和当地客户的比例相对较小，他们非常喜欢居住区，那里有完善的生活、教育和商业设施。
粮仓项目快速现金流:一年现金流返回正值
住房公司一直在测试他们的愿景，如果他们做对了，就赢得了一半的胜利。他们对它进行了适当的规划和定位，赢得了一半的战斗。
据统计，截至2018年底，清远共有18家百强住宅企业。如上所述，2018年清远众多房地产企业中，碧桂园、恒大、保利位列前五。龙光在净利润方面表现良好，阳光城市是行业中的黑马。他们和凯撒有相同的判断。
然而，与招标相比，收购的价格优势更加明显。虽然现在谈论成功还为时过早，但就地价、支付方式、资本成本、利润空而言，这笔交易非常出色。
根据这一计算，凯撒的购买价格仅为3911元/平方米，而目前清远市的土地平均价格大多超过6000元。凯撒集团投资相关人士表示，收购项目的预计地价远低于该地区的公共地价，这充分表明该交易对公司有利，是一项具有成本效益的交易。
只差地价，凯撒的收购就赚了23亿元。
从阳光100发布的公告判断，凯撒分五次支付交易价格，包括两次存款。最后一次付款可以完全延迟到第二次存款交付后18个月。这种支付方式比土地一级市场的拍卖更加宽松，大大节省了公司占用成本。
记者了解到，凯撒计划分五个阶段开发该项目，开发周期长达八年。整体利润率预计在10%以上，项目场地基本清洁。第一阶段将很快获得工作许可证。凯撒预计将于今年11月进入市场销售，一年内供应价值近37亿元。
据统计，项目周边竞争产品平均售价为10，200元/平方米，清远市清城区房价从2016年至2018年将保持20%左右的年均增幅。如果将该地区的平均销售价格与百万美元市场8年发展周期的溢价增长相结合，该项目的凯撒购买价格将超过180亿元。
凯撒称之为粮仓项目。多阶段滚动开发可以为公司提供持续稳定的现金流，对项目的建立和公司在清远市场的品牌形象具有战略意义。
上述凯撒集团投资利益相关者认为，低地价、低资本成本保证了项目的高利润，大规模阶梯开发保证了未来的溢价空。综合评价，本次收购目标完全符合公司减债增规模期间的土地扩张要求。
根据凯撒的公告，集团今年第一季度的合同销售额为138.4亿元，销售面积约为76.7万平方米，分别比去年同期增长75.7%和53.1%，前30名住宅企业位居第一。对于主要战场是海湾地区的凯撒来说，这次收购非常有意义。
中国城市化的推进是房地产业继续向前发展的动力。都市圈的整合带来了明显的人口集聚和产业联系。
这家房地产公司在过去三年里合同销售额实现了53%的复合年增长率，总能抓住历史潮流变化的时代发展机遇。收购清远项目所反映的布局逻辑仍然清晰。凯撒押注于过去，也能清晰地看到未来。
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