编者按：每个时代，每个行业都会有一个正确的坡道。
2022年，中国经济三驾马车面临前所未有的挑战。出口、消费和房地产在变化的形势中不断调整，寻找重启和复苏的方法。
为检视过去，展望未来，视点新媒体策划推出最新年度报告——《长坡博学》，全面深度报道地产及相关产业链标杆企业。他们正确的坡道在哪里，厚雪和湿雪？
同时继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的视角解读中国经济和各行各业的未来机遇。
2022年已经过去了。作为世界第二大经济体，中国在年底改变了防控策略，促进了经济的快速复苏。
这对所有从事零售消费行业的企业来说都是好消息。
但事实上，新冠肺炎疫情的影响仍然存在，尤其是在相关企业的业绩报告中。
据不完全统计，截至目前，几乎有一半的上市零售消费企业公布了预亏。随着商业环境大大改善，他们正在“舔伤口”，等待重新开始的机会。
1月31日，恒隆地产有限公司也准时发布了2022年全年业绩。
挖掘这份最新的年报，可以从数据层面观察恒隆在2022年的具体表现，找出与众不同的秘密。
表演镜头
2022年，强力病毒“奥米克隆”肆虐，各地社会生产活动一度停止，各行各业都受到冲击，商业地产行业也未能幸免。
资料显示，2022年恒隆地产营收为103.47亿港元，与2021年持平。其中，主要由于2022年第二季度人民币兑港元贬值，以及4、5月份上海商场受疫情影响关闭，恒隆物业租赁收入较去年同期下降3%至100.31亿港元。
再看恒隆地产2022财年的业绩，尽管受疫情影响，在逆流中仍与2021年基本持平。仔细观察，财务报告中有一些亮点。
与同行不同的是，这家港资开发商多年来一直专注于自持的高端商业地产，以稳健作为经营的重要衡量标准，从管理架构、公司治理到项目的拿地、建设、招商、运营，都是稳扎稳打。
因此，无论上下游，恒隆始终保持稳定增长，正如董事长陈启宗先生在恒隆地产2022年《董事长致股东函》报告中提出的“恒隆可以抵御任何冲击”。
数据来源：公司公告、观点指数整理。
过去，恒隆地产通过将商业版图从香港延伸到内地来实现这一点。
恒隆于1992年进入内地，在最繁华、最具经济活力的城市之一上海建设了两个项目：1999年12月开业的上海港和恒隆广场，以及2001年竣工的恒隆广场，奠定了在奢侈品销售行业的稳固地位。
上海的恒隆广场和上海港的恒隆广场，一度占到恒隆内地物业租赁收入的60%以上。近年来，随着内地其他地区项目的成熟，恒隆的努力得到了越来越多的回报，租赁业务的风险承受能力进一步加强。
据了解，2022年全年，恒隆地产在mainland China布局的十家商场中，有六家因疫情关闭一段时间，其中包括上海，全面停业两个月。
但上海以外的其他高端商场，如昆明的恒隆广场、武汉的恒隆广场、大连的恒隆广场、无锡的恒隆广场等，由于长期采取地域和业务多元化的策略，在疫情下仍然实现了快速增长，弥补了上海项目的不足。
数据来源：公司公告、观点指数整理。
报告期内，武汉恒隆广场的租金收入增加52%至2.32亿元，大连恒隆广场的租金收入成功突破100亿元
另一方面，恒隆近年越来越重视写字楼，并于2020年9月推出首个多功能办公商务空间“HANGOUT恒居”。第一个项目已经落地无锡恒隆广场。
疫情期间，极具弹性的办公楼组合为恒隆地产提供了稳定的租金收入。年内，恒隆地产内地物业租赁组合中的写字楼取得11%的正变动。
最终反映在报表上，虽然2022年物业租赁收入为67.52亿港元，但恒隆录得同比下降3%。但如果排除汇兑损失的影响，这部分收入将同比增长1%。
顺流和逆流
稳不等于原地踏步。面对疫情带来的艰难市况，恒隆地产掌控战略方针，如期推进多项工作计划。
其中，杭州恒隆广场年内建设取得新进展。2022年10月底，杭州恒隆广场项目(1标段)C座最后一层顺利完成封场仪式，正式进入结构施工快速推进阶段。
这个商业项目于2018年5月取得土地，2019年下半年开工，预计从2024年开始分阶段完工。
同时，2022年，恒隆开始在内地推出更多更丰富的物业组合。作为恒隆高端服务式公寓品牌在内地的首个项目，武汉“恒隆府”的亮相，意味着恒隆在内地的业务版图从商场、写字楼拓展到高端服务式公寓，也被视为里程碑之一。
背后是源于内地的业务越来越成为关键。
根据过往数据，2020年，恒隆内地分行利润占比首次超越香港，达到54%。2021年，无锡恒隆广场和昆明恒隆广场两个新项目的销售额已经超过香港分行的总营业额。
2022年，恒隆上海以外的高端商场收入平均增长17%，逐渐成为公司内部强劲的增长核心。
可持续发展是恒隆2022年努力的另一个重点。年内，除了透过「恒隆抗疫基金2.0」分别捐赠港币1000万元及人民币300万元支持香港及内地的抗疫工作，以及推出国家社区投资项目-恒隆“她领航”推动妇女多元化发展外，还有很多其他行动。
包括同年4月宣布成为香港首间及亚洲首间加入ULI Greenprint Global Initiative的地产公司，并承诺在2050年前将营运物业组合的营运碳排放量减至净零排放水平。
最近，在2022年12月，恒隆成为香港和内地第一家获得公司设定的短期和长期碳减排目标的房地产开发商，这些目标得到了基于科学的目标倡议(SBTi)的批准。
在此之前，恒隆于2020年12月公布了一系列到2030年要实现的可持续发展目标和指标，并进一步制定了2021年到2025年底要实现的25项可持续发展指标，涵盖了公司可持续发展框架所聚焦的“应对气候变化、资源管理、福祉和可持续交易”四大优先议题。
引人注目的是，2022年10月，宣布携手全球奢侈品领军企业LVMH集团，在内地进行可持续发展计划。这种全新的合作模式具有开创性和前瞻性，为全球首创，彰显了两大集团在可持续发展领域的领导力和承诺，重塑了可持续发展领域业主与领先零售品牌的关系。
具体项目方面，昆明恒隆广场于2021年底宣布全面使用可再生能源，成为恒隆旗下首个综合商业项目，也是云南省首个在业主和租户年用电量方面实现净零碳排放的项目。随后，恒隆再下一城，宣布其位于济南的恒隆广场自2023年1月1日起成为山东省和济南市首个全面采用可再生能源的商业开发项目，并进一步加大了可再生能源成本
经过多年的精心培育，恒隆在ESG和可持续发展方面的努力成功反哺了公司的运营。
数据显示，2022年，恒隆地产总负债及可用授信额度占可持续金融的比重已提升至46%。
据统计，一年内，恒隆地产先后发行价值12亿港元的绿色债券，获得37亿港元的绿色贷款授信额度和85亿港元的可持续发展业绩挂钩贷款融资额度。
这不仅优化了融资结构，也有助于进一步降低总借贷成本，使财务状况更加健康。
数据来源：公司公告、观点指数整理。
对复苏的信心
2023年，中国零售消费企业将面临一个全新的商业环境。
居民的旅游和购物欲望上升，支撑了一片繁荣景象。中国国家税务总局数据显示，兔年春季，中国消费相关行业销售收入同比增长12.2%，其中商品消费同比增长10%，服务消费增长13.5%。
具体到奢侈品消费领域，春节期间奢侈品消费热来临，包括上海、恒隆广场在内的各地相关标杆商场现已排队，以至于路易威登(LV)传出将实施涨价策略。
在免税商场云集的海南，据海南省商务厅官网显示，春节假期(1月21日至27日)，全省12家免税店总销售额达25.72亿元，较2019年春节假期增长329%。
事实上，自2020年新冠肺炎疫情爆发以及随后开启的“内部经济周期”以来，中国奢侈品消费市场开始蓬勃发展，全球奢侈品行业对中国市场的态度发生了变化，重心开始向中国转移。
豪宅是恒隆地产最具竞争力的资产。
展望2023年，国内防疫政策调整，消费快速恢复，奢侈品行业前景良好，有望实现稳定增长。
在不久前举行的恒隆集团和恒隆地产2022年度业绩发布会上，董事长陈启宗曾表示：“今年中国经济应该不错，因为去年基数低，加上中央政府出台的政策支持；经济和消费者的信心将得到恢复，我相信高端品牌能够跑赢市场。”
他指出，恒隆地产内地业务今年的表现将有机会打破历史纪录。
首席执行官卢伟波还补充说，他不会担心通关后高端消费的分流。在其看来，恒隆推出的一系列优质服务可以保证顾客的回头客。
言下之意，恒隆有意愿也有能力满足蓬勃发展的消费需求。
尤其是恒隆地产一直在提升旗下项目的品质和服务，包括会员计划“恒隆会”，以适应不断变化的客户需求，增强客户粘性。在过去的几年里，一批次高档购物中心进行了改造和升级。
根据最新的规划，最新提上日程的是恒隆广场。这是恒隆地产在内地的第三个布局项目。2007年建成开业，2021年进行资产优化升级。预计2024年完成调整。
