出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
地产下行效应，已经不可避免的照进了物管领域。
自3月初以来，已经至少有5家物企发布盈利预警，碧桂园服务、绿城服务均出现不同程度利润下滑，佳兆业美好收益减少约30%至35%，融创服务和金科服务甚至发生亏损。
房企业绩的下滑或亏损效应，正在殃及旗下物企的盈利水平。
截至3月15日，已至少有75家房企披露业绩预告，有45家预计亏损。其中34家央企、国企和混合所有制企业中有17家归股净利润预亏损，41家民企中有28家预亏。
克而瑞研究报告显示，百强房企全年累计业绩规模同比降低41.6%，多数规模房企深陷负增长困局，有近9成百强房企累计业绩同比下跌，业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家。
对于房企而言，2022无疑是艰难的一年，多家房企关联的物企也由此被波及，从业绩预告中可以看到，碧桂园服务2022年税前利润、期内净利润及归母净利润均大幅下滑，预计将同比下降34%-40%、45%-51%和51%-57%。
绿城服务预计2022年度核心经营利润及股东应占溢利分别同比下降5%-10%及30%-40%；融创服务预计2022年度未经审核的公司拥有人应占亏损不超5亿元；金科服务预期2022年录得股东应占亏损18亿至23亿。
至于利润下滑或亏损原因，上述几家物企给出的解释虽各有差异，但也有一些共性因素，主要体现在商誉及其他无形资产减值、应收账款及其他应收款减值准备增加，以及房地产行业下行和疫情的影响。
亏损背后：商誉、应收账款减值
当前上市物企绝大多数是由房企分拆上市，随着过去一年地产行业风险不断发酵，不少民营陷入流动性危机，直接造成了关联物企业务收入大幅下滑，盈利水平承压。
融创服务和金科服务便是如此，其背后关联的房企分别为融创中国和金科股份，2022年遭遇不同程度的债务危机，致使旗下的物业公司发生亏损，这一点业绩预告中也有体现。
融创服务指出，亏损只要由于对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加所致。2022年基于关联方应收款项回款情况，对非业主增值业务做出主动调整，非业主增值服务的业务规模大幅下降。但其也强调，若剔除非业主增值业务，2022年的其他核心业务毛利额不会低于2021年同期。
金科服务对于自身的亏损，解释的很详尽，主要有三个方面：一是关联房地产开发商客户及部分第三方客户面临流动性困境，金科服务对账面的其他应收款项、应收账款等资产均进行了减值测试、并计提了合理减值；
二是2021年进行了一系列并购并录得较高商誉。受地产及物业市场行情变化影响，2022年对这些并购产生的商誉计提了合理减值；
三是2022年严格控制了业务扩张节奏，主动关停收缩了诸多毛利润较高、但是回款保障较差的非业主增值等业务；
四是因为新冠疫情管控和为了保证现金流而退场部份低质效项目等因素，在2022年期间产生了较多的临时性费用。
据了解，疫情防控在收入端影响物企收缴率，在成本端加大物企的投入，主要体现在人工成本、防疫物资成本、配套物资成本等的增加。同时，受到疫情防控影响，物企的增值业务开展难度增加。
“虽然因这些因素产生较大的会计亏损，但大部分为非现金性质，2022年当期依然取得了健康的经营性现金回流，录得经营性现金流介乎3.5亿至4.5亿。”金科股份表示，虽然2022年计提了合理减值，但也在力争解决应收款问题，加速抵债资产的去化，将损失降至最低，
带来更多现金回流。
盈利承压共性因素
绿城服务的利润下滑因素，也大致如此，主要有两个：一方面是应收账款及其他应收款减值准备增加，以及金融工具等资产减值增加；另一方面是受房地产行业环境及疫情反复影响，导致收入增幅下降的同时成本上涨。
作为物管行业的龙头，碧桂园服务的盈利能力备受关注，此前发布业绩预告后还曾引发港股市场的一小波震动，其将利润下滑因素主要归于自身：一是因疫情防护措施产生额外的防疫成本；二是疫情封控期间部分业务及商务活动较难正常开展，对收入及利润产生负面影响；三是由于若干并购事项带来的商誉及其他无形资产减值。
瑞银也指出，由于碧桂园服务是行业龙头，2022年业绩表现未及预期，可能会对其他物业管理公司产生负面影响，尤其是过去积极并购的公司，可能会产生商誉减值。
从四家物企综合判断，并购产生的商誉减值，以及资产和应收账款减值，成为其盈利下滑的共性因素；尤其是关联方出险的物企，应收账款及其他应收款减值成为其亏损的主因之一。
但东吴证券指出，随着头部开发商现金流在 2023 年的逐步好转，头部物业公司的应收账款增速将在 2023 年同步回落，头部物业公司计提应收账款的减值而对业绩造成的影响将主要发生在2022年，并将在2023年结束影响。
规模扩张，带动营收增长
虽然盈利普遍承压，但几家物企的业绩预告中依旧藏着一些闪光点。
碧桂园服务预期2022年营收约 403.8 亿元，较2021年增长40%；归属于股东的核心净利润也预计能增长5%；绿城服务预期收入也将录得超过18%的增长，2021年收入为125.56亿元。
在此背景下，申港证券预计 2022 年全年物企营收多数仍保持增长，但整体盈利情况由于受到多重不利因素影响承压下滑。
根据2022年上半年在管面积与克而瑞物管 2022年在管面积数据对比，TOP20物企在管面积数据均保持正增长，面积的增长预计也会为物企带来营收的增长。这也体现出了市场外拓的优势，能够帮助物企在关联方业务退坡后维持可持续的增长。
即便房地产行业近两年处于深度调整期，但规模扩张仍然是各大物企发展的一个重要战略方向。克而瑞数据显示，2023年2月，TOP50企业新增合约面积约10931万平方米，较1月上涨29.4%，其中碧桂园服务新增合约面积最高，为815万平方米。
东吴证券也认为房地产行业即将步入发展新阶段，大部分开发商都将逐步降低杠杆，民营开发商的开发规模也将有所下降。对于物业公司而言，其关联方/大股东将来的交付面积也将面临退坡，持续的、健康的市场化外拓能力将其核心竞争力和长期价值所在。
同时，随着关联方对物企业绩贡献的降低，企业未来业绩增长的差异将来源于其服务边界的拓宽，即务实的第二增长曲线。
但其也指出，物企业绩竞赛已经结束，行业开始回归理性发展，一方面是收购市场的降温，物企估值水平回落；另一方面是关联地产公司对物业公司的支持力度骤降，社区增值业务也开始去伪存真。未来行业合理的复合增速应该处于 10-20%区间，头部公司将努力维持 20-30%的增速区间。
