对办公楼的持续占领不仅与过去供应过多有关，还与实体经济放缓有关。
著名经济学教授张五常上周末访问深圳，支持深圳成为“世界中心”。自去年以来，深圳在一、二级房地产市场的这波调整中表现最强劲，每月仅小幅下跌数十元。
然而，看起来繁荣、房价高的深圳也隐藏着尴尬。
据第一太平戴维斯(First Pacific Davis)最近发布的一份报告显示，今年第一季度，深圳市甲级写字楼空的入住率一路攀升，没有新增写字楼供应。
报告显示，深圳写字楼市场第一季度没有新的供应，该市写字楼总存量仍为608万平方米。
然而，与此同时，深圳甲级写字楼空的购买率环比上升0.2个百分点，至18.2%。市场平均租金环比下降1.7%，同比下降4.1%，至每月每平方米225.8元。
真实市场中的现象和案例似乎更加严重。几家机构表示，一些办公室租金与去年相比下降了约30%。
根据深圳的细分市场分析，今年第一季度，福田区经历了一次退租，净吸纳12000平方米。
对此，第一太平洋戴维斯公司(First Pacific Davis)表示，这主要是因为一些金融企业为了节约成本而减少了租赁面积。
同时，福田中心区写字楼空购买率比上季度上升0.5个百分点，至14.1%。平均租金为253.4元/平方米，比上个月下降2.6%，比上年下降3.2%，低于300元/平方米。
在细分市场，前海地区第一季度的购买率最高空，达到58.8%，与上一季度持平。平均租金也与上一季度持平，为每平方米188.8元。
空设定利率继续上升。一方面，供应量太大。2014年至2018年的五年间，深圳写字楼的平均新增供应量约为64万平方米。
更深层次的原因是深圳写字楼空购买率上升，租金下降，表明企业租赁需求减弱。这与深圳的经济形势密切相关。
第一太平戴维斯(First Pacific Davis)在其报告中指出，尽管深圳的经济总量继续扩大，但同比增长进一步放缓。2018年，深圳国内生产总值达到2421亿元，同比增长7.6%，增速放缓1.2个百分点。
同期，深圳第三产业国内生产总值14，238亿元，同比增长8.2%，占国内生产总值的59%，但增速下降4.2个百分点。
在过去几年里，华为等一些领先企业已经将部分业务转移到东莞。去年，深圳许多新金融企业经历了一场危机，规模缩小或重组。
第一太平洋戴维斯(First Pacific Davis)华南研究部负责人谢靖宇表示，在宏观经济背景下，深圳对写字楼租金的需求，尤其是对中小金融企业的需求，在本季度有所减弱。他们对经济环境和商业预期的变化正从乐观转变为保守。他们希望减少资本投资，以节省房地产租赁成本，保持竞争力，有效避免预期风险。
展望2019年，经济放缓将继续，预计中小企业将面临挑战。在这种背景下，深圳写字楼市场的租金需求疲软。
此外，第一太平戴维斯预计，2019年将交付约109.9万平方米的甲级办公楼，主要集中在福田中心区和前海，分别占新增总供应量的28.8%和25.5%。
为了缓解未来五年大量新供应进入市场带来的压力，预计业主方将采取更强有力的优惠措施应对租户方市场的持续存在，合理规避管理风险。
谢靖宇表示，由于新供应进入市场的影响，甲级写字楼的供过于求将会继续。在短期内，甲级办公楼空的入住率将继续上升，平均租金将继续下降。
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