深圳18%甲级写字楼空置 部分租金大跌30%!传递了什么信号?

2019-10-08      来源:浠水房地产   浏览次数:0

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对办公楼的持续占领不仅与过去供应过多有关,还与实体经济放缓有关。

著名经济学教授张五常上周末访问深圳,支持深圳成为“世界中心”。自去年以来,深圳在一、二级房地产市场的这波调整中表现最强劲,每月仅小幅下跌数十元。

然而,看起来繁荣、房价高的深圳也隐藏着尴尬。

据第一太平戴维斯(First Pacific Davis)最近发布的一份报告显示,今年第一季度,深圳市甲级写字楼空的入住率一路攀升,没有新增写字楼供应。

报告显示,深圳写字楼市场第一季度没有新的供应,该市写字楼总存量仍为608万平方米。

然而,与此同时,深圳甲级写字楼空的购买率环比上升0.2个百分点,至18.2%。市场平均租金环比下降1.7%,同比下降4.1%,至每月每平方米225.8元。

真实市场中的现象和案例似乎更加严重。几家机构表示,一些办公室租金与去年相比下降了约30%。

根据深圳的细分市场分析,今年第一季度,福田区经历了一次退租,净吸纳12000平方米。

对此,第一太平洋戴维斯公司(First Pacific Davis)表示,这主要是因为一些金融企业为了节约成本而减少了租赁面积。

同时,福田中心区写字楼空购买率比上季度上升0.5个百分点,至14.1%。平均租金为253.4元/平方米,比上个月下降2.6%,比上年下降3.2%,低于300元/平方米。

在细分市场,前海地区第一季度的购买率最高空,达到58.8%,与上一季度持平。平均租金也与上一季度持平,为每平方米188.8元。

空设定利率继续上升。一方面,供应量太大。2014年至2018年的五年间,深圳写字楼的平均新增供应量约为64万平方米。

更深层次的原因是深圳写字楼空购买率上升,租金下降,表明企业租赁需求减弱。这与深圳的经济形势密切相关。

第一太平戴维斯(First Pacific Davis)在其报告中指出,尽管深圳的经济总量继续扩大,但同比增长进一步放缓。2018年,深圳国内生产总值达到2421亿元,同比增长7.6%,增速放缓1.2个百分点。

同期,深圳第三产业国内生产总值14,238亿元,同比增长8.2%,占国内生产总值的59%,但增速下降4.2个百分点。

在过去几年里,华为等一些领先企业已经将部分业务转移到东莞。去年,深圳许多新金融企业经历了一场危机,规模缩小或重组。

第一太平洋戴维斯(First Pacific Davis)华南研究部负责人谢靖宇表示,在宏观经济背景下,深圳对写字楼租金的需求,尤其是对中小金融企业的需求,在本季度有所减弱。他们对经济环境和商业预期的变化正从乐观转变为保守。他们希望减少资本投资,以节省房地产租赁成本,保持竞争力,有效避免预期风险。

展望2019年,经济放缓将继续,预计中小企业将面临挑战。在这种背景下,深圳写字楼市场的租金需求疲软。

此外,第一太平戴维斯预计,2019年将交付约109.9万平方米的甲级办公楼,主要集中在福田中心区和前海,分别占新增总供应量的28.8%和25.5%。

为了缓解未来五年大量新供应进入市场带来的压力,预计业主方将采取更强有力的优惠措施应对租户方市场的持续存在,合理规避管理风险。

谢靖宇表示,由于新供应进入市场的影响,甲级写字楼的供过于求将会继续。在短期内,甲级办公楼空的入住率将继续上升,平均租金将继续下降。

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