陈九霖:三大缰绳或勒住我国房地产这个“脱缰的野马”

2019-10-09      来源:浠水房地产   浏览次数:0

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温家宝/新浪财经评论专栏作家陈久林

10月8日,新的抵押贷款利率诞生空,即央行个人住房贷款利率调整的新规定将于10月8日生效。从那以后,中国的抵押贷款利率将从“政策利率”完全上升到“五年加一点”模式,这意味着中国的房地产利率与实体经济利率完全脱钩。归根结底,中国房地产市场最大的悬念即将结束,也就是说,中国房地产的脱缰之马即将从悬崖边上拉回来,很可能回到正轨。

就在今年9月,贷款市场公布了报价利率(LPR)。我们可以发现,9月份的一年期贷款市场报价利率为4.2%,比上月低5个基点。五年多来,这一比例为4.85%,与上月持平。由于一年期贷款市场的报价利率是实体经济贷款的参考利率,而五年期贷款的利率主要是住房贷款的参考利率,上述数据显示了中国房地产市场和实体经济目标加息的运行情况和趋势。这种方法不仅可以摆脱房地产对中国货币政策的约束,还可以抵消一些城市仍在提供首笔住房贷款折扣的事实,这样它们就不会偏离全国住房贷款利率太多。这种新模式最有效的一点是,因为实体经济和房地产市场利率是“双轨”利率模式,即使未来实施货币宽松,抵押贷款利率仍可能居高不下,从而改变了预先适得其反的困境:每次实施货币宽松和降息政策后,大量资金流入房地产市场,而实体经济仍然资金短缺。

长期以来,中国的房地产业一直是“波西米亚风格”。尽管每年出台数百项新规定和反复的政策调整,但房价仍然失控,房地产市场一再挤压实体经济的资金。这真是一匹“脱缰的马”上述LPR,一种新的贷款模式,可以被理解为是控制我国房地产野马的第一缰绳。

控制中国房地产野马的第二条缰绳是“全国住房网络注册联网”措施的正式启动,该措施涉及全国150多个城市。此前,中国已经实现了住房贷款全国联网、房地产统一登记和住房信息全国联网。这一次,网上签名备案全国联网可以说是住房透明度的最后一个环节。该系统实施后,我国所有的住房交易都将进入国家监测系统。届时,监管部门将有效掌握各城市的房屋交易信息,各购房者在不同城市的投资信息也将一目了然。这将使房地产所有者的持股完全透明。这也为未来开征房地产税以消除技术壁垒铺平了道路。这对未来的购房者来说无疑是个好消息,遏制未来投机者不会有太多困难——中国的投机者将会有最后的收获。

遏制中国房地产野马的第三条缰绳是2019年8月26日十三届全国人大常委会第十二次会议通过的《关于修改土地管理法和城市房地产管理法的决定》。本决定自2020年1月1日起施行。首先,新《土地管理法》的通过标志着集体土地取得了直接进入市场的资格,国有土地统一供应的原有格局已经完全改变。当然,这次获准进入市场的土地是农村集体经营土地,不包括影响最大的居住用地。这块土地只能用于工业和商业目的。即便如此,这也将增加工商用地的供应,在增加供应的同时降低工商用地的土地成本,并有效地降低工厂和商店的租金。其次,在新的宅基地条例中,放宽了不能退出宅基地的农民的条件,为“促进1亿人进城定居”扫清了道路,腾出了一些宅基地用于发展。

不难看出,这三项主要措施相继出台,都着眼于房地产的未来。新的抵押贷款利率为房地产市场的定向监管设计了可行的利率空。住房备案和网上签约的互联网系统将房地产暴露给公众监测系统,使房地产市场更加透明,从而缩小了空投机性房地产投机的空间,并为今后征收房地产税铺平了技术道路。集体土地入市和宅基地新规的实施,将为我国主要城市提供更多的土地供应来源。

历史上,20世纪是世界经济快速发展的世纪。其中,房地产业的繁荣是刺激经济增长的重要驱动力和因素。然而,由于房地产泡沫,一些国家和地区也经历了经济衰退,甚至衰退。三个最令人激动的房地产泡沫是:它们发生在1926年的美国,间接引发了20世纪30年代的全球经济危机;它发生在1991年的日本,成为18年经济萧条的重要原因之一。1997年发生在泰国等东南亚国家和中国香港,导致亚洲金融危机。我们很高兴认识到房地产对经济发展的积极意义以及房地产对经济和社会的负面影响。更重要的是,经过长期探索,我们找到了刺激经济和控制房地产对经济破坏的好办法。这就是上述“房地产三新政策”。可以说,我们已经找到了一个合适的缰绳来控制房地产的脱缰野马。

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