东方网记者克林1月9日报道:随着我们告别旧的，欢迎新的，一年一度的“丁祖昱房地产市场评估”年会又来了。今年，丁祖昱邀请了一群来自沈南鹏、毛大庆、林忠、孙坚、陈凯的大企业玩家，通过对行业的分析，用大数据展望市场，探讨2019年中国房地产行业新的发展机遇。
第一点:“95后”家庭更喜欢娱乐而不是教育
依托凯瑞集团的大数据，2018年后每年毕业生人数将达到800万左右，以95后毕业生为主要力量成为潜在买家。在80后、90后和95后群体工作的统计中，不在户籍所在地的95后工人比例最高，达到73%。与80后和90后相比，95后新生代放眼四周，拥有大量农民工。
在住房资源的选择上，95后更加注重交通便利、健身设施和娱乐场所。根据大数据，丁祖昱得出结论，95后对教育学区、幼儿园、学校、肉类市场等地的需求相对较低，这足以表明95后的购买理念与其他几代人有很大不同。
第二点:8.6%甲级办公楼的共用办公室“入侵”
不同城市的办公市场差异很大。以凯里2018年第三季度的统计数据为例，全国主要城市写字楼市场的平均租金呈四级梯队。在10个样本城市中，北京的平均租金最高，达到每月366.9元/平方米，而重庆的平均租金最低，为每月91.1元/平方米，仅为北京的1/4。
"一大群办公楼正在建设中。"丁祖昱表示，2009-2018年前三个季度，除2010年外，全国写字楼租赁市场供过于求，2018-2022年的平均供应量将达到每年670万平方米。值得注意的是，共享办公室是2018年闯入甲级办公楼的一匹黑马。根据克里的数据，全国8.6%的甲级写字楼租金来自共享办公运营商，而二线城市的比例甚至更高，达到9.8%。
观察三:“最佳可得技术”敲响了
在过去的两年里，“英美烟草”一个接一个地敲开了社区的大门，以拓展社区业务。例如，阿里已经联合决定为未来的社区房地产行业推出一个解决方案。阿里还向分众传媒投资了150亿元。此外，百度对时尚媒体的12亿投资以及腾讯的每日游仙、阿里的盒子社区等。
最佳可得技术和其他企业的跨界进入，无论是针对行业中的智能社区、社区媒体还是针对公众的社区电子商务和生活服务，都可以经常看到。
突出显示40亿住房企业增加13个
两三年前，上亿的住宅企业还是一个很酷的“规模”。2015年，只有7人放弃，数额为1000亿英镑，2017年增至17人，2018年增至30人，为历史最高数字。13家新建住宅企业包括金科集团、中国金茂、翔盛房地产、阳光城、荣信集团、中梁控股、富力房地产、中南地产、元阳集团、蓝光发展、郑融集团、荣盛发展和敏捷。
从这30家住房企业的销售业绩和累计同比增长来看，累计增长前10名的住房企业中有8家是首次突破1000亿元。其中，金科集团排名第一，业绩1291.1亿元，累计同比增长89.5%。在这30家房企中，碧桂园、万科和恒大仍稳稳地位居前三。碧桂园以7286.9亿的业绩稳稳地跻身前1000亿住宅企业之列。
五件值得关注的事情:至少有10位家长租了公寓来引爆
从2017年开始，住房租赁市场快速发展，各种资本涌入长期租赁市场。另一方面，租赁市场一片混乱，从推高租金到甲醛超标，再到因企业倒闭而曝光租赁业务，引起了公众的强烈抗议。
2018年8月，为了争夺住房，自由和蛋壳在北京市场哄抬价格，引发了长期公寓恶性竞争的舆论风暴。监管当局及时干预。不久后，北京市住房和建设委员会与北京银监局等部门，聚集了23家主要的房屋租赁企业的负责人，包括免费采访、相互住宿和蛋壳公寓，并共同承诺不提高租金。9月份，出租房屋甲醛超标问题引起了社会的广泛关注。为了达到利润目标，长期租赁公寓必须满足更高的租金和最大降价空购买率。
此外，杭州丁家公寓、爱心公寓、石家庄中科一公寓、上海遇见公寓等10位家长先后目睹了租金爆炸。公寓经营者利用预付租金和最低租金之间的不匹配，导致资本池无序扩张，导致现金流危机。
同时，长期租赁行业缺乏装修标准的问题也凸显出来。目前，对于新房和长期公寓的装修标准，以及装修后可以住多久，还没有明确的定义。丁祖昱建议运营商应采取两大对策。一种是首次出租房屋，然后在CMA认证机构通过检查后将其上架。其次，100%的新增房屋将在通过测试后上架出租。
