“我们在投资市场的同事也看到有一批机会投资者，也准备等候机会，希望能够找到最好低于市场的资产，能够给他们收购。”
本文为戴德梁行大中华区首席执行官赵锦权先生在2024观点资本圆桌发表的演讲。
赵锦权（戴德梁行大中华区首席执行官）：各位尊敬的嘉宾、女士们、先生们，大家下午好！首先感谢观点的邀请，让我在这里跟大家分享一下中国内地房地产大宗交易市场的情况。
疫情之后的首个年度（2023年），整体的成交经过长期的压抑之后有所反弹，全年录得301宗交易，总金额达到2356亿元，其中研发办公成为主流，总成交达到1000亿，占比大概43%。而商业、公寓，由于可以纳入公募REITs底层的资产，成交相对比较活跃。
在2024年开年，原来大家也预计经济会回暖，但是实际上没有实现，反之国际地缘政治和高利息环境持续，出口贸易和外资直接投资也受压，房企的资金面也非常紧张，影响了投资人的情绪，也影响他们的投资方向。因为投资者会比较中国和其它国家的投资回报，所以直接影响他们投资的方向。
在今年第一季度全国的房地产大宗交易只有38宗，总交易金额是355亿元，是过去5年首个季度的最低量，成交的地点高度集中在四个一线城市，达到了35宗，交易金额有282亿，占比接近80%。值得关注的是，在第一季度录得3宗物流资产包的交易，我们预计这个热度将会持续到下半年甚至于明年。
下面看一下北上广深个别城市的情况。上海依然是活跃度比较高的城市，第一季度录得16宗成交，总金额达到103亿，可是由于办公楼的大量供应，而且经济还没有预期的增长，部分企业缩减人手，也缩减了办公面积，加上部分外资有迁移的计划，使得吸纳量低于预期，供过于求的情况持续，影响了市场的气氛，写字楼投资类型物业持续低靡，也是过去5年同期的新低。
卖家除了外资以外，也有不少的内资开发商，他们因为要出售资产，以缓解他们的资金压力。至于买家方面，人们是由国企和内资机构主导整个市场，成交金额占比超过70%。外资投资虽然有所减少，但是我们看见对于上海核心稀缺的商办和长租公寓，还是保持高度的关注。
北京第一季度只有5宗成交，总金额有94亿，其中最大的三宗，每宗交易成交高达20亿以上，主要成交的类别还是以办公和研发办公，以及商业项目为主，保险基金为主要的投资机构，成交金额占比达到52%。另外就是来自于内地机构购买房产作为企业总部的办公楼。
至于广州，有7宗大宗交易，总金额达到56亿，虽然在第一季度总金额比2023年和2022年同比有所下降，但是和过去4年的平均成交金额比较，相差也不是很远，和北京一样，内资继续主导市场的成交，在今年第一季度，国企投资者参与季度金额最高的两笔交易，也因为这样，才使得成交占比达到75.4%。从交易类别来看，写字楼是本季度完成交易量最多的物业类型，核心区域的甲级写字楼仍然是市场关注的热点。
深圳方面，成交宗数同样是7宗，但是成交金额只有29亿，主要是来自于自用买家，还有一些低总价交易为主，还没有延续2023年的热度。整体市场维持审慎的风格，和其它市场一样，国企内资还是第一季度的主要买家，占总成交的70%。其中我们看到有长三角区域政府于深圳收购办公楼作为招商飞地，表明深圳作为一个一线城市，也是大湾区发展创科的重要城市，仍然具有坚实的吸引力。
过去两年从大宗交易成交来看，仓储物流这个赛道仍然是投资界的宠儿，2023年仓储物流交易量创历史新高，进入2024年第一季度热度不减，保险机构仍然是物流市场最活跃的投资者。
从图表上看，大家也可以看到，2023年仓储物流的大宗交易创了5年历史新高，我们研究团队也发现，投资机构基本上以人民币基金为主，在2024年一季度，三个物流资产包总值达到60亿，全是来自于内地的保险基金。
环顾所有的交易，内资买家以国企和保险公司最为活跃，成交地点还是以北京和上海为主，其中北京占了大概45%，上海占了剩下的55%。
2024年第一季度有代表性的项目，包括机会资本一个物流资产包以23亿卖给平安海外控股、上海张江368区的项目以8.9亿卖给天府国际、领展以26亿向万科回购七宝万科余下的50%股权、人保菜鸟物流中心以30亿出售给中国人保的物流基金。
顺带一提，我们也看到有一些内地的营运者，比如李宁，它也以22亿购置了香港港汇东的整栋商厦。
下半年的展望仍然有很多不明朗的因素，其中美国利息和汇价的走向直接影响境外的投资者对投资回报的预期，我们估计买卖双方在价格预期上还需要有一段博弈，市场成交量仍然是充满挑战。
实际上我们在投资市场的同事也看到有一批机会投资者，也准备等候机会，希望能够找到最好低于市场的资产，能够给他们收购。
此外，我们也看到另外一个因素影响投资者的信心，就是土地年期，很多投资者非常关注土地年期到期之后是否能够续期，是否需要补缴地价，如果需要补缴地价的话，缴付方式是怎么样，是一次性付款还是每年支付，所有这些因素也是影响投资者的信心。
我们预计今年可能会出现更多的低价资产投资机会，买家估计还是内地保险基金，位置还是在一线城市比较核心的资产为主，尤其是在物流、冷库的赛道，个别外资投资者对上海和北京稀缺的核心商办、研发办公以及长租公寓等等，也是投资者的投资方向。
另外，物流、生物医药产业园、长租公寓、商场，这些能够满足公募REITs退出的资产类别，我们相信也是持续受到投资人的青睐。我们也期待三中全会前后有更多的支持措施，为经济和市场增添信心和动力。
我就分享到这里，如果大家有问题，我们可以会后再进行交流。
撰文：赵锦权
审校：徐耀辉
