东莞的这项研究今晚发表已经一个月了，因为它酝酿已久。东莞的28个城镇相对分散。很难知道从哪里开始。后来，我们只是在能够写出来之前做了一些权衡。我们欢迎您留言并发表不同意见，一起讨论。
东莞位于海湾地区的右翼主轴线。可以说是左青龙和右白虎。无论是广州的东移还是深圳的西移，东莞都能享受到这两个产业的溢出效应。
广深港客运专线将深圳东莞至福田的距离缩短至28分33分钟至香港。
虎门大桥和南沙大桥连接着东西两岸。十七条规划中的地铁无缝连接广州和深圳。东莞不仅加快了与广州、深圳、香港的融合步伐，而且日益成为海湾东西两岸半小时经济圈的核心区域，为合作带来无限商机。
从2000年到2018年，广州的国内生产总值增长了862%，深圳增长了1355%。然而，东莞的国内生产总值实际上增长了1590%，比深圳快，位居全省第一。
我仍然记得，在2009年金融海啸之后，东莞的经济增长率下降到前所未有的2.3%。150万工业工人、1600家台湾企业和2000家香港企业撤离东莞。
从痛苦的经历中吸取教训后，东莞采取了严厉的措施。首先要做的是进行产业升级，加大引进OPPO、ViVO、华为等高科技产业落户东莞的力度。目前，世界上每四部智能手机中就有一部产自东莞。
就人口而言，东莞今年在全国人口吸引力排行榜上排名第四，仅次于深圳。到2030年，东莞的常住人口预计将达到1020万。
另一个潜在的指标是小学生的数量。在过去的十年里，东莞在广东排名第二，仅次于深圳，在全国排名第三。
因此，就目前的经济和产业结构、未来发展前景和人口增长而言，东莞是一个富有想象力的城市。
难怪外部投资者在寻找机会。
当然，东莞将来也可能面临和深圳一样的新压力，因为东莞对外贸的依赖也很高。深圳的许多工厂已经撤至东莞。随着东莞成本的上升，中国和美国提高了关税，不得不迁往越南。这将对东莞的经济产生影响，这是需要观察的。
事实上，在外国投资者进入之前，购买东莞的大部分人是深圳客户。2015年，住宅交易总量接近95000笔，当年平均价格为9783元/㎡。
不久之后，全国开始对房地产行业进行大规模监管。深圳在2016年遭遇史上最严厉的监管政策后，东莞在2017年推出了410项新政策，并对房地产市场实施了严格的“五限”政策，即限购、限贷、限价、限外和限售。
监管效果立竿见影，“深圳居民”的比例从2016年的约50%迅速降至约10%，导致东莞2017年住宅交易50，422宗，同比下降37%。
然而，这些真正的需求只是暂时被抑制，许多在深圳不能上车的人仍然会尽力在东莞买房。
2018年，商品房成交量达到507万平方米，销售额达到906亿元，商品房平均成交量达到17.876元/平方米。
经过两年的横向交易，东莞的房价在2019年再次上涨。根据东莞市统计局近日发布的数据，东莞2019年9月平均销售价格升至20743元/平方米，比2018年增长16%，平均交易价格大幅上涨。
当然，这只是统计数据，不一定准确。从我们的实际访问来看，今年房价仍然稳定。
从下图中我们可以清楚地看到，由于深圳的需求支持，深圳一线的房价基本上是最高的，而凤岗和长安的房价甚至比主要城市地区还要稍高。
(照片:敲房间)
结合这幅图，东莞大致划分为以下几个主要区域:林深区、松山湖区、滨海区、水乡区、中心区、大石龙区和东北区。
深圳游客主要集中在林深区、松山湖和滨海区。
然而，东莞当地人更关注每个城镇中心和中心城区。
东莞只有四个城镇真正靠近深圳。凤岗、塘厦、黄江、长安和松山湖是深圳游客最关心的五个地方。
如果你想买林深，离深圳越近，离地铁入口就越近。因此，离深圳越近，房价就越贵，甚至比配套设施更好的市中心还要贵。即使街道破旧，没有合适的配套设施，房价也可以卖到2万到3万，因为他们关心到深圳工作的最短距离和最快时间，只要能享受深圳的配套设施。
五个相邻城镇中，凤岗三面环城，东临龙岗中心城和横岗，南临平湖，西临观澜。这是一个名副其实的金三角地区，也是东莞房价最高的地区之一。
我们看了嘉汇豪庭森镇第三期，质量很普通，93-96平方米，平均价格达到29，000/平方米，高于周围的旧二手房。
由于2017年将采取的土地底价为26646元/平方米，优质中海后勤公寓的价格已经达到35000元/平方米。我们对开发商的接待不热情。总之，只剩下最后一批订单了，所以我们不担心销售。
由于万科、碧桂园等品牌拥有的房屋价格已经达到近17，000元/平方米，面粉很贵，即使现在市场很冷也不容易卖出，新建筑的价格将保持在29，000元不变。
由于周边地区几乎没有新建筑出售，自东莞控制以来，东莞一直背负着不降价的负担。主要原因是东莞的供应量不大。这是东莞小的深圳的问题。
销售人员告诉我们，他们90%的建筑是由深圳客户出售的。他们大多数在这里买房，基本上都在深圳工作。开车去上班不需要一个小时，然后地铁就会开通，所以它对深圳的顾客仍然有吸引力。
一路上，“广东乙”的深圳车牌似乎随处可见。深圳对东莞购房的需求过剩是真实的。
限量购买，本科以上学历只需购买半年的社保。
凤岗以西是塘厦镇，直接与深圳龙华区和光明新区接壤。
塘厦的交通优势在于赣深高速铁路的一个车站位于塘厦，而“塘厦站”现已升级为“东莞南站”。车站的规模也相应地改变了。
此外，连接广州地铁5号线和深圳地铁6号线的东莞地铁1号线也将从这里通过。未来的塘厦站将成为该地区的核心交通枢纽。
塘厦的新房目前在22000元至26000元/㎡之间，低于凤岗，但只有观澜毗邻深圳的一半。
我们看了塘厦核心区域的星河时代。价格是23，000条精装带。大约70%的买家是深圳游客，大多在龙华的观澜或福田工作。
塘厦的西面是黄江镇，它不如塘厦好，但房价一点也不低。看了荣创公园的首都后，已经达到27，000/m2，买家基本上都是深圳的客户，因为东莞本地人买不起高价的盘子，他们会去中泰旁边买刚刚需要的盘子，16，000/m2。
我没想到毗邻的两栋建筑之间的价格差异会如此之大。此外，sunac几乎售完，只剩下几十套成交订单。这显示了深圳消费者的消费能力，也认可了价格。
黄江更西边是松山湖地区，因为华为的存在也带来了上下游企业。松山湖近年来发展迅速，2018年国内生产总值飙升83%。
政府也煞费苦心。东莞整个地区的环境建设首屈一指，仅次于松山湖恢复正常的城市状态。
因为我们从凤岗远道而来，东莞这座城市实在是破旧不堪，不忍直视。这里到处都是破旧的工厂、坑坑洼洼的道路、凌乱的电线杆、狭窄的道路和许多汽车。有些十字路口甚至没有红绿灯。交通堵塞如此严重，以至于与东莞的城市地位不相称。
让我们看看下面的一组照片，我们可以感受到东莞镇的城市面貌，它比我们的家乡更糟糕。我去过中国的很多地方，看到了最糟糕的城市面貌。如果我不告诉你这是东莞，我无法想象这是珠江三角洲一个强大的经济城市。
凌乱的电线杆
狭窄的道路和许多汽车使这个城市非常丑陋。
危险的路边
崎岖不平的道路
没有交通灯的十字路口
除了市中心，林深区没有公共设施，更不用说好的学校、医院甚至商场了。然而，东莞没有投资任何钱来建造它们。既然深圳人自然会没钱买房，为什么要浪费钱呢？
当然，这并没有影响林深地区的房价上涨到2万到3万。
然而，松山湖不同。它为东莞创造了大量的国内生产总值和财政收入。2018年的国内生产总值排名从上一年的第六位跃升至第三位。这只是长安虎门后面的一个小缺口，增长率惊人。毫无疑问，它将在今年排名第一。
然而，财政收入贡献很大。东莞2018年的税收只有548亿英镑，但松山湖贡献了170亿英镑。
因此，经济地位决定上层建筑，政府给予松山湖特殊优惠待遇。各种公共资源都是最好的。你想要什么就给什么。
当然，松山湖的房价也有所反映。我们看了万科的天津空已经达到31，000/平方米。华为员工购买了更多。
晚上7点和8点，我们在松山湖附近的购物中心吃饭。人气不是很高，酒店业务也不是很好。应该说，这个地方还处于培育期，将来肯定会成为东莞最强的经济区。
最后，靠近宝安区的长安镇的新房价已经达到每平方米3万至3.3万英镑。像凤岗一样，长安镇也是林深房价最高的地区之一。虽然深圳有很多客户，但长安镇的买家并不像其他林深镇那么多，因为长安镇本身就是一个经济强镇，在东莞排名第二，很多当地的工厂主都有购买力，所以他们并不那么依赖深圳。
长安的城市景观也是最好的，除了主城区和松山湖地区，这比上述其他邻近地区好得多。
东莞林深区是否值得购买，是否有二手房市场，入住率如何，我们都进行了实地调查。最有代表性的是凤岗的运城区。
大运城有8个阶段，附近有几栋建筑。住宅区已经成形。购物、娱乐、医疗和教育设施相对成熟。此外，它离龙岗中心城市很近，基本上由一条路隔开。
运城县2008年征用的土地已经分八个阶段完成。第一期最早售价为6800元/平方米。现在二手房大约是26，000-29，000/平方米，十年升值四到五倍。
运城大州
从阳台上晾晒的衣服和空的色调，还可以看出住宅区的入住率非常高。他们基本上在深圳工作和生活。
益田假日广场仍有许多大品牌，其中最具代表性的是星巴克。每个人都知道星巴克的位置一定很受欢迎。
因此，从这里可以看出，交通量肯定很高。社区里停放的汽车基本上都是深圳牌照。
当然，也有外人。那天午饭时，我们遇到了一对黑龙江夫妇，因为孩子在汕头上大学，希望将来能来深圳工作，但他负担不起深圳的费用。他想先在运城买一个，将来可以用作孩子的养老金或担保。
据中介介绍，大运城州一、二期的入住率可达70%以上，后期的入住率逐渐下降，主要是因为仍然有很多投资者。
一般来说，及时需求比投资者慢。由于早期配套设施不完善，这座卫星城的房屋大多由投资者购买。后来，配套设施逐渐成熟，投资者赚到钱就把它们扔掉。他们只是需要发现生活变得越来越方便，房价也越来越高，所以他们开始接受这个提议。因此，及时需求的比例将逐渐增加，投资者的比例将逐渐降低。
然而，由于过去两年的监管，事实上，2016年进入的投资者并没有赚到任何钱，因为东莞的急剧上升发生在2015年，大运城州的数量从1万多个直接增加到2.5万个。
乐友嘉的代理人员透露，2015年市场好的时候，他们在这里总共有三家代理店，一个月卖出10到20套。后来，调控市场确实明显下降，但价格稳定。
尽管今年的税费低于去年，二手房也不需要购买，但自去年10月以来，交易量一直没有增加。相反，许多顾客已经把东莞的房子卖了，在惠州买了。
“因为很多投资者以前吃过东莞的股息，现在林深在东莞的头寸是3万，而林深在惠州的头寸只有1万多，他们认为惠州的套利空可能更大，他们去惠州投资了。”
如果在东莞，哪里最值得买？
东莞的住房群体明显分化。东莞当地人对林深不感兴趣。他们可能更关心城市的市中心。
然而，东莞也是一个典型的乡镇经济，所以他们更喜欢镇里的每个镇中心。城镇之间几乎没有人流。除非这个镇的房价太高，买不起，否则它只能流向隔壁更便宜的镇。例如，如果松山湖的房价太高，买不起的人会考虑去东坑镇，南城买不起的人会去万江或道角镇，东城的人会去辽埠，他们不会走远。
例如，我们在凤岗看到的万科四季花城每平方米价格在27，000到31，000英镑之间。因为它离凤岗中心、凤岗体育馆、商业街、菜市场、政府机关、凤岗中心小学、公园等市政设施相对齐全，当地人喜欢买这道菜，但深圳客人可能太远了。
首先，对于深圳居民来说，居住和购买深圳附近的地区，需要考虑通勤时间。我认为这很简单。如果你在龙华，你应该优先购买龙岗的塘厦、凤岗、光明的黄江、大朗和宝安的长安。
这些地方不在乎配套设施好不好，它们只是一个暂时沉睡的城市。
其次，如果是投资，可以优先考虑长安、松山湖和凤岗。这些地方的新房规模相对较大，城市面貌较好，配套设施最成熟。二手房也是流动性最好的。此外，产业基础雄厚，发展前景良好。然而，在其他几个城镇，基本条件不太好，尽管没有那么多人接受。
然而，长安和凤岗比对方略胜一筹。他们不仅有较强的产业实力，而且有滨海新区的概念。它们也是连接广东、香港、澳门和大湾地区的经济走廊。它们与广州南沙和深圳前海的概念有些相似。虽然它们还不是自由贸易区，但也是东莞未来想要重点建设的领域。自然，政府投资和配套设施肯定会越来越好。东莞已经在修建虎门二桥和南沙大桥，以缓解虎门的交通压力。
沿海地区到深圳的交通也将非常便利。虎门和长安未来将有地铁直达深圳的人孔。
第三，如果你是东莞市的个人或投资者，你可以把重点放在市中心的南城中央商务区。我认为这个职位是目前东莞最有价值和潜力的投资。
东莞未来将重点建设自己的城市中心，因为东莞以前没有明显的核心地位，所以对富人来说并不太高。
南城东莞国际商务区将于今年开工建设，包括中心金融区、国际生活区、国际消费区和中心生活区，包括摩天大楼和总部基地，定位很高。
目前，周边地区新建建筑的房价已达到每平方米25，000-30，000元。随着配套设施的改善，还将有一些新的建筑，必须有发展空间空。
因为学校和医院设备齐全，规划新颖，交通发达，基础良好，这里的未来价值估计上升最快。
第四，松山湖将是东莞未来最大的国内生产总值，也是缴纳第一税的地方。
当然，这并不意味着东莞的房价最高。它也可以与凤岗、长安和市中心平起平坐。毕竟，它并不深。即使人口在增加，其他地方的需求也在增加。
换句话说，如果公司搬到松山湖，有些人会买下松山湖，而如果他们还在深圳工作，有些人会买下林深。通勤距离决定选择。
最后，我想强调的是，虽然我对东莞的发展长期持乐观态度，但这并不意味着我可以在买下它后立即崛起。我认为东莞短期内仍将处于稳定发展阶段。毕竟，监管将会继续，市场仍需要消化2015年上涨的泡沫。因此，如果这是一项投资，期望值是否过高并不重要。如果期望值降低了，你是否住在自己家里也没关系。
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