网友:深圳从来不缺房子,缺的是买房人

2019-12-27      来源:浠水房地产   浏览次数:7

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在家在深圳论坛潜水了一段时间,常看到一些诸如“深圳地少人多,房子稀缺,卖一套少一套,今后会继续涨”的论调。就个人在深圳10多年的生活以及对楼市的一些了解,谈谈看法。不一定对,仅供探讨。



1999年左右,深圳取消福利分房,房子商品化。深圳楼市四处开花,关外买房送户口。记得最清楚的是坂田的万科四季花城,2000多均价开盘,最低两成首付,买房送蓝印户口。我一个同事买了套,首付4万多,我跟随去看,周边很荒,有一些小工厂和农民房。那时我们在一个政府部门上班,属于编外人员。工资4000左右。


靠市区再近的是布吉片区,配套比坂田片区好不少,人也多,但环境就没法说了,也是买房送蓝印户口。其它离市区更远的诸如龙岗的楼盘,即使送户口,也少人买。交通是最大的制约。


那时的深圳,户口没现在好进。大学毕业有个好单位才有落户指标,还要交几万的城市增容费。而一些想扎根深圳但又没学历的人,为了户口只能去买关外的房子。这些买房人,大多数是工厂小老板和一些生意人。假如没有买房送户口政策,关外的房子就更难卖了。


那时的深圳,是全国最大的经济特区,作为窗口,作为改革实验田,政策优势、经济发展等都领先于全国。不同现在,到处都是“特区”。


那时的深圳,比现在更令人向往,每年大量的人才涌入挤爆人才市场。


但是,但是,房子却不会像现在神一样的存在,只可仰望,难以触及。那时,房子不火,但广告特火,一些开发商为了争取更好的版面,都是提前签合同预定了报纸全年的广告投放。换句话说就是:要卖房,不打广告,谁暖你啊。


所以的所以,深圳缺房子吗?从来只缺买房子的人。(解释一下:所谓的买房人,是指有居住需求的购房者。而非炒家和投资客。)



大致2000年到2008年期间,是深圳房市第一波高发期。楼市的火爆,不仅让媒体赚得盆满钵满,更催生了一大批的广告(代理)公司。那时房子的营销模式花样百出,什么水社区、滨海社区、湖景家园,等等。概念(创意)层出不穷。那时,如果能接到开发商一单营销全案,基本就够公司吃一年。一些原本在地产和媒体行业就职的人也纷纷出来开公司,若干家著名广告设计公司品牌,也是在这期间成长起来,于是也有了“深圳设计之都”的口号。


楼市火爆,说明两个问题,一是房子建得风生水起,二是竞争也如火如荼。韭菜就这么多,谁都想收割。开发商是聪明人,一人智短,二人智长。这才有广告公司喝汤的机会。只要能帮开发商想出牛逼的创意(概念),能让房子尽快卖,卖的好。就能成为地产商的合作伙伴,一起忽悠卖房子。


而现在,谁还听到地产商卖房子需要委托广告公司做包装。需要打天价的广告。换个思路想,需要包装和广告才能卖得好的商品市场会缺吗?不仅不缺,反而还多了,日积月累,到08年左右,库存压力已影响到了整个行业的发展。08年次贷危机一爆发,深圳楼市也崩了,楼市暴跌。有的业主组团去砸售楼处、有的业主放弃首付弃房。(欲了解当年的情景,可网上搜索”09年深圳楼市暴跌”)


实话说,那时的房价对中上收入人群来说委实不高,泡沫也很小。不用说关外,关内的楼盘一般地段的均价也不过万元,好地段的也才一万出头,香蜜湖地段的豪宅才能达到2万多。我04年期间在滨河路边上买了个小户,合同价格7200。可园一期一套带空中花园的80平小户首付只要7万多(都是首付二成)。但当时官方觉得房价还是虚高了,要调控。


官方要调控,一是认为有泡沫了,二是老百姓在吵,舆论压力大。虽然那时的价格现在看起来很美丽,但一般普通民众还是买不起。以我公司为例,当年普通员工工资3000左右,存够10万首付不吃不喝要3年,现在新入职大学生也就6000左右。市场4—5万一平的房价,很多人还鼓吹好便宜啊。


而当年的房价,却是缓慢涨起来的,不像现在一飞冲天。即便如此,买的人还是越来越少,但房子却越建越多。房子不好卖,开发商就回不了款。08年次贷危机一爆发,一些小地产商就歇菜了。有的跑路。有的跳楼,有的被并购。即使一线的大房企,也只能大降价促销。而市场已不是以前的市场了。各地纷纷上书上面救市,于是就有了后来的4万亿。


PS:2000年至08年期间,我认为是深圳楼市的黄金年,后面这些年,我认为是炒家的10年,深圳楼市这几年为何一飞冲天,后续慢慢聊。



深圳楼市的变态上涨,严格来说就是这两三年。


08年4万亿的刺激,拯救了行业不塌陷。09年开始,深圳楼市开始复苏,价格也逐步上涨。楼价上涨,不是因为刚需客多了。这期间,深圳对人才引进的政策没有大变化,人口流入和工资变化都不大。主要原因还是4万亿。


众所周知,一般企业或民企很难在银行贷到款。但银行的钱,需要想办法放出去才能赚钱。给谁呢?从资金安全考虑,主要是国企和一些有资产抵押的中大型私企,其次就是开发商,然后就是有房子做抵押的个人客户(按揭)。


有人说,这些年的经济发展,房产行业贡献良多。实业发展严重滞后。但对于可以很容易拿到钱的主来说,不借白不借,但他们本身就处在行业塔尖,占尽了天时地利人和,借钱干什么呢?就投资好了。所以那些年,有很多的企业跨行业发展,和银行想法一样,最稳妥的还是固定资产。入股某地产公司和开发商联合拿地建房,或者自己成立地产公司。比如深圳的原来一些牛逼的电器企业,都成立了自己的房产部。所以,深圳有很多企业冠名的大厦。而体量小一点的,就零散的买房投资吧。


但房子建好需要卖出或租出去才有钱赚和还银行的款,但买房者就那么多,怎么办?只能想办法让韭菜多起来。于是开发商推出了零首付买房,也就是首付开发商先帮业主垫资,业主一年或两年内分批还给开发商。鼓励一批胆子大又需要房子的人买房。


于是,市场扩大了,需求刺激起来了,氛围也有了。于是,一批先富裕起来的聪明人,也开始入场。有个朋友就联合几个志同道合的成立了一个皮包公司,专门买房投资。


而所谓的刚需,也就是我说的有真正居住需求的买房人,由于诸多原因,很多就被房子抛弃了。而他们不知道的是,一下子被抛了那么远。而房子,也逐步成为了一个击鼓传花的游戏,然后一飞冲天。



08年的四万亿,算是顺应了潮流,全球都在放水,对整体经济影响不大。虽然助推了房价,但基本可控。对于深圳收入中上的刚需,勉强还能承受。一个朋友在13年买了套城市山林二手,97平200多万,首付家里帮了一些,贷了一半,月供9000多。这个朋友在一家知名科技公司上班。家庭税后近40万,房贷压力不大。


这个房价在现在看来好像是白捡一样。但在当时,能和这朋友一样月薪达到3万的工薪族屈指可数。对于很多人来说,2万多一平的房价也算了上天了。在15年新政前的一两年,深圳楼市基本是停滞的。房子随便挑,如果诚心买,还有10%左右的砍价空间。其中,不少是投资客放出的盘,很多人等着变现。之前那位几人合资炒房的朋友,曾多次让我帮他宣传,急于想把压在手里的两套房子出掉。


可以说,在这个阶段,深圳是有大把的房子渴望买主的。在这个阶段,实力不强的投资客更是心慌慌。政策一天一个变化,谁也不知道后来的政策会怎么走。一些有实力的刚需,基本也处于观望。谁也不曾想到的是,洪水来了。为了解决库存压力,15年新政出台,楼市几乎一天一价。甚至有的签了买卖合同卖家不惜赔付也要毁约。总之一句话,熬过来的投资客,都赚得盆满钵满。


我认为15年新政是深圳楼市的一个分水岭。如同股市,先知后觉的都觉得牛市来了,趋势一旦形成,各路神仙都粉墨登场,不管有实力还是没实力的。全部加入了买房大军。这个情绪蔓延开来,使得一些没能力买房的刚需也晕乎乎的上车了。反正可以零首付,反正银行的钱随便借。后来行业有句话,叫“涨价去库存”。


于是,在这一波大放水去库存的运动中。也就是新政后一两年时间,有能力买的,欠能力买的,或者无能力买的所谓刚需客,基本都上车了。而胆子小犹豫不决的,已离房子越来越远。问题来了,既然买得起和买不起的刚需基本都买了,现在的房子谁在买呢,近一年房价虽没上涨,似乎也没明显下跌。


而未来,房价又将何去何从?


家 在 深 圳 论 坛

网 友 热 评


@茄子哥

你是对的,我也觉得深圳的房价太高了,但我今年还是把布吉的两房卖了咬牙换了个小三房。


因为我觉得房价涨上去容易,降下来太难了。


官方也不会允许楼市崩盘,那样绝对会引起金融动荡。最好的办法就是让房价稳定下来,通过货币慢慢对内贬值,提高人们的收入。达到房价相对下降的效果。人均收入提高了,现在的高房价也就不再是那么遥不可及。


这是我个人看法,大家勿喷。


@中环200

深圳楼市本质是抢凳子游戏,鼓声停了就要抢。没抢到的继续围着凳子转,等下轮游戏。


楼主倒打一耙,说凳子少,良心极坏。


@assassin007

2000万的人口,2000平方公里的土地,每年高校的毕业生,还在涌入深圳,敢取消限购看看,或者取消限贷,又或者取消要离婚满两年才能买房的政策看看,能买到你怀疑人生。


现在在深圳买房,都要摇号了,你以为你有名额有钱就能买?手里有现金300万的,我身边的朋友彼彼皆是,你还以为200万300万是个很大的数吗?


@59394501235_微信

你说错了,深圳从来不缺买房人,就是缺房子。


@木瓜汤

14-15暴涨有几个原因:


  1. 政策放水


2.大量的85之后的年轻人要置业,这个群体很多不像以前的的凤凰男或女,他们的背后有上一代的原始积累,购买力更强。


3.70后的中年置业者改善性需求暴发。


@LEI2017

楼主,未来你就不要预测了,不管预测什么,你90%的可能被打脸,历史证明,马后炮都是真理!提前预测成功都是富翁!马后炮百分之百真理,但是富翁那就只有有百分之一甚至千分之一了!


@百合星城二期

呵呵,再空喊几年恐怕连临深惠州都买不起了哦,城中村也越来越少,到时可能要考虑租不租得起了


来源:家在深圳论坛@jiro

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