从香江到羊城 中信泰富联合体82亿鲸吞广船首宗地

2020-01-19      来源:浠水房地产   浏览次数:0

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距离鼠年春节还有不到一周时间,羊城广州一举拍出总价81.9亿的市中心宅地,溢价率达45%,且超出2019年总价地王达15亿。

1月19日上午10点,备受关注的广州荔湾广船地块,即荔湾区芳村大道南广船一期地块正式出让,这是一场保证金就达11.3亿元的土拍。

即便如此,该宗地还是吸引了万科、保利、中海、龙光、华发、中信泰富+广船联合体、平安不动产等至少7家企业参与竞拍。

为何引来各房企争夺?首先,这与地块地理条件密切相关,位于广州老城区荔湾区芳村大道南以东、珠江以西,与较为成熟的广钢新城一路之隔,具有东向望珠江的优势,是真正的市中心临江地块。

其次,在交通优势上,地块靠近地铁广佛线沙涌站和鹤洞站,且位于建设中的地铁11号线上盖。

“光是这两点,房企们就抢破头了。”一位业内人士说道。

当然,拿地事关房企的钱袋子,最遗憾的便是“心有余而力不足”,何况这还是一宗优质的巨无霸地块。

据观点地产新媒体了解,该地块为二类居住、商务兼容商业用地,总占地面积达12.37万平方米,计容建面22.02万平方米,共包含12宗小地块,起拍总价56.53亿元,起拍楼面价约25666元/平方米。

该地块采用“限地价+竞自持商业商务建筑面积+竞自持住宅面积+摇号”竞拍方式,限制最高地价为81.96亿元,折合楼面价约37216元/平方米。根据出让条件,地块竞得人须按规划要求配建30班制的中小学,且承担鹤园小区微改造的实施责任。

从竞拍结果看,该地块已触发了最高地价。

还原过程长达145分钟的土拍大戏,可以看到华发、万科等勉强算的是友情出演,仅露脸了一两轮,真正“针尖对麦芒”是中海及中信泰富+广船联合体两位主角。

双方紧追不舍、相互加价超50轮后,地块最终以81.96亿元+25%自持商业商务建面落袋中信泰富+广船联合体,折合楼面价约37216元/平方米,溢价率45%。

对于这一结果,除了高昂的成交价之外,业界似乎并不是很意外地块“花落”中信泰富,甚至有不少评论称“早猜到了是老东家拿了”。

何为“老东家”?据了解,该广船地块隶属于整个广船板块,使用权人为广船船业,原广船地块的拥有人正是此次拿地主体之一广船国际。

至于中信泰富也早有身影在其中闪现——于2017年9月,拿地主体广船国际母公司中船防务就与广州荔湾区政府、中信泰富(中国)投资有限公司,签署了《荔湾区广船地块央企总部集聚区战略合作备忘录》,称三方将尽快启动广船板块地块改造。

根据规划披露,广船地块自行改造部分拟建设中信泰富华南总部、中船南方总部、荔湾国际科创中心、智慧海洋科技大厦等央企总部集聚区。

也就是说,中信泰富可以算是土地参与方之一。另外,自2016年中信系资产剥离之后,中信泰富在土地市场已寂静、低调了许久,直到2019年12月份力压众多中资、港资发展商,以32亿港元夺得香港大坑道宅地,而此次拿下广船地块也是中信泰富首次在广州公开市场拿地。

据中原地产项目部总经理黄韬透露,广州三旧改造政策规定,这种旧厂板块若老东家拿地的话,本身有获得地价补偿的优势。

“地主拿回自己的地是很正常的,本身具有价格优势一般都会拿下,除非外来开发商竞争价格过高。”按照黄韬提及的地价返还比例计算,中信泰富+广船联合体摘得该地块的地价仅在1.49万元/平方米左右,最终地价大概在32.76亿元。

此外,这是广船第一宗出让的地块。由于面积巨大,地处中心城区,一直以来广船、广钢、广纸地块都被视作广州旧厂改造的三大明星项目。相比广船地块,一左一右的广钢、广纸地块先后于2013年、2015年开始展开搬迁改造工作。

其中,广钢新城板块发展较为成熟,已经成为目前荔湾区一手供应的主要来源,围绕广钢中央公园有保利、中海、金融街等十余个项目,均价在4.9-5.7万元/平方米左右。

广船地块的城市更新则于2014年正式启动,实际搬迁改造在2017年开始,随后2018年旧改实施方案获批。

一定程度上,这宗地的出让,正式拉开了广船板块的开发帷幕。

不过,相比广钢以“纯居住”为主的定位,广船定位为“产城融合”,具体将以荔湾科创平台、旧厂更新示范区为主。

另据2019年11月出炉的广船板块TOD项目城市设计方案,将在广船打造125万平方米的TOD城市综合体,由中信泰富与中船集团合作成立的平台公司进行开发,中信泰富操盘。

其中,方案提及广船项目将以上海陆家嘴滨江金融城项目为蓝本,陆家嘴金融城同样是由中信泰富与中船集团联合开发。

是否有可能复制陆家嘴金融城?“这个目标可能还是大了一些,陆家嘴配套相当丰富、 高端,广船还有太多要发展空间,无法直接对标。”一位业内人士表示。

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