受新冠肺炎疫情影响，全国多个城市的土拍已经相继按下暂停键。而羊城广州地市接连传来积极信号，在沉寂中掀起一阵波澜。
一边在旧改市场上，增城两宗旧改宣布招标，总价73亿元，改造范围近100万平方米，涉及增城石滩元美村及增城新塘塘美村。另一边的公开招拍挂市场上，越秀区宅地挂牌的消息更为惹眼。
根据广州市规划和自然管理局发布的正式挂牌公告，该地块编号为越秀南AD013907，起价23.57亿元，扣除回迁房部分后，折合楼面价64576元/平方米，创下广州土拍史上楼面起价的新纪录。
寸土寸金的越秀城区，时隔八年后再推宅地，这自然引来巨大关注，人们期待这块地能成为广州土地市场的一剂强心针。
羊城最贵地块
公告显示，该地块位于越秀区东濠涌以西、镇龙西街以东、万福路以南、镇龙南街和谭公后街以北，占地面积8296.7平方米，计容建面49500平方米，容积率5.8，地块限高70米。
这宗价格昂贵的地块，除须配建1.3万平米回迁房以外，其他的建设条件也不少。
根据出让文件，该地块不接受联合竞买，同时竞得人须无偿对地块周边道路、绿地（合计0.6万平方米）进行建设，且项目内需配建一所幼儿园（用地面积1800平方米、建筑面积1440平方米）和一所老年人服务站（建筑面积800平方米）。
地块之所以吸引关注，除了楼面价高以外，还因为其正式挂牌让市场苦等了超过十年时间。
据了解，作为2007年广州市旧城改造三大项目之一，该宗越秀南复建房地块于2009年7月开始动迁，但因被占用者非法搭建临时建筑导致未能拆迁；随后的拆迁进度极其缓慢，长期停滞不前，直至2018年才最终完成。
2019年3月，越秀区政府工作报告明确提出要“完成越秀南复建房地块挂牌出让”，同时提出“推动越秀南汽车站地块盘活利用”。
于2019年5月1日，位于越秀南复建房地块南侧的汽车站地块正式退出营运，意味着这块地在旧改步伐上有了实质性进展。
根据供地蓝皮书中对地块的描述，该地块与中华全国总工会旧址相邻，距离地铁六号线团一大广场站约200 米，交通出行十分便利；周边有清水濠小学、永曜北小学、越秀区第二中医医院、越秀区骨伤康复医院、越秀区口腔医院等配套服务设施，还有团一大纪念广场、东濠涌绿带等绿化活动空间，整体条件优越。
“越秀宅地”这样的字眼，便可见地块的价值，再加上周边环境优越，高价挂牌也属于合理。
不过广东中原地产项目部总经理黄韬分析认为，这样的地价已处于最高临界点，地块溢价成交的可能性小。
参考该地块所在北京路-文德路板块的一手项目在售价，目前最高为9万/平米左右。本次挂牌的越秀南地块如果要实现盈利，未来售价很大可能突破10万/平米。
还有值得探讨的是，当下疫情仍未出现拐点的情况下，地块成交情况能否理想？
实际上，该地块已于2019年12月19日预挂牌，本次则为正式挂牌，明确了竞价时间，目前已有不少声音猜测地块将以底价成交甚至流拍。
据市场消息，该宗地块已获企业报价，然而报价处于疫情发生的具体时间前后并不能明确。
对此，业内人士邓浩志对观点地产新媒体表示，目前来看，地块价格过高，对于企业来说盈利空间不大，加上市场冷淡和当下疫情的双重打击，若企业的现金流无法支撑拿地预算，3月10日当天的参拍情况并不乐观，因此地块如若成交，竞得者很可能是央企或国企。
挂牌出让时与机
近期新冠肺炎疫情对公开招拍挂市场造成的影响不容忽视，而越秀南地块将竞价时间定于3月10日，不由让人对其成交结果抱有好奇和期待。
按照以往经验，市场冷淡的时候，反而更可能出现核心城区的高价地供应，从而推高土地市场的单价和交易总额。即便越秀南地块于去年底已预挂牌，但在此时宣布正式挂牌，无疑对提振市场起到了一定的作用。
据观点地产新媒体了解，2月3日，广州两宗地如期入市出让，分别为番禺大龙街石岗西原工商局地块、黄埔生物岛SWD-C-2地块，最终均以底价成功出让，其中黄埔生物岛地块则是定向出让于从事第三方医学检验的上市企业。
对此，邓浩志表示，目前出现在公开市场上的地块，更多是定向出让。可以预见的是，广州土地市场在一二季度都将呈现弱势，流拍和底价成交将占绝对比例。
事实上，自2019年年中政策收紧房企融资后，广州地市随之冷却，其中尤以10月份最为突出，土地流拍率高达50%，包括较为优质的天河广氮地块以及时隔9年推出的白云江高中心区域地块等，都在开拍前宣布终止出让。
供地策略的调整使得11月、12月广州的土地流拍率明显放缓。按正常情况推算，年初广州土地市场的行情与去年底相比无太大出入，融资收紧政策下企业依旧谨慎拿地。
加上开年以来受疫情影响，土地市场将再次进入“寒冬”。当下的疫情给企业现金流带来不可抗拒的巨大压力，如果拿地预算没有充足现金流的保障，接下来土地市场情况将不容乐观。
邓浩志还表示，企业销售回笼资金停滞不前的同时，还有其他刚性支出，且面临偿债压力，资金较去年更加紧缺。即便土地市场有供应地块，也很可能无人问津。企业不是不想拿地，而是没钱拿地。
另有业内人士则指出，接下来的土地市场情况并不完全悲观，当前特殊时期，相应政策可能放宽，企业的现金流压力或能得到缓解。
据观点地产新媒体最新报道，2月6日，温州瑞安市出让一宗商住地，经过76轮报价，由温州华萍置业有限责任公司以总价3.23亿元竞得，成交楼面价12053元/平方米，溢价率29.71%。
2月7日，华润置地以总价10.16亿元竞得浙江嘉兴桐乡市中心城区1宗商住地，楼面价6316元/平方米，溢价率1.09%；华鸿嘉信以上限价格10.63亿竞得温州瑞安1宗商住地，楼面价13045元/平方米，溢价率29.80%，配建政策性住房建筑面积3000平米。
此外，广州南沙灵山岛尖2019NJY-18地块成功出让，由广州文投投资控股有限公司以3.25亿元拿下，折合楼面价6651元/平方米。
土地市场上似乎已接连传出了积极的信号，后续情况是否好转，仍未有确定的答案。
