商务公寓对深圳住宅市场有很好地补充作用，限购条件低，户型区间丰富，不仅满足了投资需求，也激发了部分自住需求。
今年是商务公寓政策回调之年，政策环境平稳，可能不似去年那般躁动，但对于有意购置者，还是需要提前做好准备。
本期内容，老牛先从几个角度展现商务公寓在市场上的一些表现，而后以表格的形式归纳2020年潜在入市的新商务公寓。对于未能纳入到统计表格当中的项目，也烦请知情的朋友评论补充或私信老牛。
1、激增的商务公寓
根据房地产信息网的监控统计，2019年深圳新增商务公寓预售数约1.8万套，同比激增47%，是近十年来新增幅度最高的一年。
近乎暴增的供应行情，固然与2018年的“731新政”对商务公寓“5年限售，新增商务公寓只租不售”的政策有关。当时预期深圳商务公寓将转为半存量房市场，激发了开发商加紧入市的动机。
政策突变是激增的重要因素，不过主要原因是深圳土地供应结构的改变。新增居住用地持续低走，商业用地、产业用地以及城市更新项目等集中涌现，诸如产业配套的、综合体规划的，孕育出了可观的商务公寓。
根本原因是深圳“居不易”，住宅整体规模和新增供应长期偏低，商务公寓作为其中的替代性产品，为深圳居住市场起到补充的作用。
在供应大潮及政策的双重刺激下，市场成交也迎来了反弹，全年成交套数约1.1万套（新房），同比增长超过25%。
商务公寓的成交增幅与同期深圳新房住宅的相当，且占新房住宅成交量的26%。换句话说，去年深圳每成交5套新房（含住宅及商务公寓），就有1套是商务公寓。
2、分化的商务公寓
深圳商务公寓新增预售量大幅增加的同时，预售面积增幅却是预售量增幅的一半不到。以此说明2019年商务公寓迎来了更多的小户型产品，而且不乏一些网红级项目。
比如2019年深圳商务公寓成交量top10中，主打中小户型为主的会展湾南岸、中洲滨海商业中心（中洲湾）占据榜单前二。并且，前10中共有6个项目以中小户型产品为主。
大体可说明中小户型的商务公寓产品更受市场青睐，购买群体可能不局限于无房票的投资客；相对于二套房，部分地段较优的中小户型商务公寓具备低总价、较低首付比例等特征，也深得家庭为主的投资需求；随着深圳房价在短时间内的剧涨，优质地段的中小户型商务公寓也吸引着以自住为主导的置业需求。
另外，从成交top10的项目分布可发现有趣的现象，中小户型的商务公寓主要分布在原关外区域；而原关内的尽可能做出超大户型产品，尤其是占据好地段，拥有绝佳城市要素的区域，涌现了一批极具代表性的豪奢型商务公寓。譬如表格中的华润深圳湾瑞府、招商太子湾商务广场、华润前海中心悦玺等。
该现象自2013年开始涌现，其中最具代表性的便是深圳湾壹号，以及名声也大的东海国际公寓、深业上城等。它们大多处于商务核心，拥有高端的产业结构，频密的资金交易；它们也弥补了优秀地段内住宅产品的缺失，为高净值人群提供了置业、投资的标的。
事实上，产业地段价值对商务公寓的关注度起到引领性的作用。即便中小户型商务公寓，成交前列的大致也是具备商务中心、高成长性、产业人群密集等要素。
3、躁动的商务公寓
尽管商务公寓在深圳新房市场占据着较大的份额，在供需两端也体现了较强劲的发展势头，但对于普通购买群体来说，它仍然有不少争议，显得有些躁动。
在楼市上行或下行阶段，都极容易成为其中的“背锅侠”。
楼市下行阶段，商务公寓较高的持有成本（商业用水用电等），以及较高的转手交易成本（最低达到物业交易总价的10%），致使其交易活跃度偏低，降价压力更大；
楼市上行阶段，商务公寓一般在住宅的光环之外，往往在市场的后知后觉中被培育出替代价值，容易错失大好行情，产品增值能力普遍不如住宅产品。
就连楼市新政，也似乎附属于住宅而生。
2010年9月30日深圳住宅限购令出台，不限售不限贷的商务公寓成为投资客、外地客主要关注对象。
此后十年间，新房住宅供应从高位上走低，而商务公寓供应及成交均则持续走高。2017年下半年开始，还频现商务公寓产品大宗交易和“包楼”整售现象。
2018年7月31日深圳出台楼市补丁，本意是增加对商务公寓的限购、限售作用，已抑制它的炒作属性。殊不知，该补丁在新政实施的短暂的1年内，又激起了市场供需两端的躁动。
2019年11月下旬，关于商务公寓“只租不售”的相关规定，又悄然地被取消，政策环境回到了1年多前。
商务公寓在市场上的躁动特征，归根结底还是深圳的住房压力大，在住房相对饱和或紧缺阶段，动态地释放或承接市场所需。
4、伪装的商务公寓
如果说商务公寓依附于住宅而生，实际上还有其它产品伪装成商务公寓而为。正是由于商务公寓在替代住宅方面起到了很好的补充作用，市场上萌生了不少以“公寓”之名营销的产品。
目前我们在市面上看到的“公寓”，大体有三类，但土地性质和建筑用途有区别，各位在购买时需要认清楚来。
一类是单价比较低，需要注册公司购买的工改公寓，价格优势突出，但持有成本需要权衡考量。
一类是商改公寓，比如此前的一些loft，产品使用率高，普遍装修交楼，因此单价也稍高些，产权建筑用途为商业办公，实际使用用途比较灵活。
以上两类是“伪装”的。以下这类才是法定意义上的真公寓，也是我们统计口径下的公寓，包括本文涉及的公寓。
主要解决商务的居住需求，优势在于满足一定的条件能通燃气，更接近住宅型户型，部分区域的部分项目在满足基本条件情况下，还可申请学区等。
2020年的商务公寓
那么，今年是商务公寓政策环境回归年，又将对商务公寓市场产生什么影响？维持市场惯性增长，还是恢复常态？
不管如何，我们都应当先将眼光聚焦在具体的项目上。面对激增、分化、躁动、伪装的商务公寓，多看比较，谨慎而为，更为重要。
受当前的疫情影响，很多在建项目未安全复工，突如其来地停摆，在资金、人员管理、工程进度上都有一定的折损，进而拖慢项目的整体进度。
因此，实际入市以开发商公告的为准。对于未能纳入到统计表格当中的项目，也烦请知情的朋友评论或私信补充。
（内容完）
2020年新房预告欢迎扫码抢先看：
2019年新房市场回顾、
2020年新房入市一览表、
180多个新房项目预告解析。
转载须知：
以上内容为咚咚找房原创作品，如需转载请在前面注明出处；若需转载到公众号，请与本平台取得联系（微信号：WEnewhouse），否则视为侵权。
深圳 公寓 开盘 大族河山花园 会展湾南岸
