与其研究疫中售楼策略,不如关注疫后住房需求动向!

2020-02-14      来源:浠水房地产   浏览次数:0

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一场突如其来的新冠疫情,把中国人的生活流程和工作计划全部打乱了,比如楼市,本来开发商信心满满,想着利用年前年后的小阳春行情,好好赚一把。


现在,这个计划完全泡汤了,楼盘停工了,营销中心和中介店铺都关门了,楼市一片肃杀萧条。更严重的是,不知何时可以恢复正常,令人心焦啊!


近日也看了几篇文章,给开发商出主意,大体是说,在疫情蔓延、线下无法正常开展销售活动的时刻,如何通过线上方式延续售楼的若干策略。这些天也有一些朋友希望我写一点类似的文章,给开发商及中介出出招。


说实话,我对此真的没有什么积极性,为什么?没有什么真正的效果啊。网上能把房子卖出去吗?


基本没有可能性。你以为是买点生活日用品呢,那些小玩意可以随时网购,房子这东西,少则几十万,多则数千万,哪能在网上看一下就下订单呢?我觉得所谓网上售房,最好的结果也就是“蓄客”而已,让更多的人关注你的楼盘,对你的房子从认知到初步认同,到购买期待,到网上预约线下看房,也就如此了。


最后,你还得等疫情过后,引导这些“蓄客”们到现场来看房,再落实订单、定金、买房的事,这是个硬坎,谁都不要指望过得去。


如此说来,疫情期间,楼市干脆熄火算了?那倒不是这个意思。我感到这场前所未有的大疫情给楼市还是带来了非常多的信号,未来买房的人心态在发生变化,卖房者恐怕也要顺应形势,改变思路了。开发商们,中介们,你们不妨好好研究一下市场,研究一下买房人正在思考什么,疫情过后,他们可能更希望买什么样的房子?


疫情过后的住房需求很可能发生很多变化,至少有这么几点需要认真关注:


第一点,更多人想买房子了。为什么?三个刚性理由。


其一,疫情期间,有很多城市祭出告示:没有房产证不能入城。这阵势,感觉你没房那就是一个瘪三,沦落到不能进城的地步,看看你还敢没有房子吗?


其二,现在央行降准商行降息,利率很低,当然是买房的好时机。


其三,那些开发商大佬憋了两个月没卖房,手头现金流吃紧,银行催债急,还不快点降价走量,也就是这档口,过了这村不一定有这店,赶紧出手买房不是正当其时吗?


第二点,不要买那些太大的、建筑密度和人口密度都太高的小区了,人太多,建筑密度又那么高,一栋挨一栋,插到天上去,乌央乌央的,一梯好几户什么的,疾病传播力度肯定大呀。不是吗,疫情期间,如果一个小区出了一个确诊病例,整个小区都要隔离,搞得人心惶惶的,何必呢?


但是,现在城里的楼盘,好一点的开发商盖的多是大型小区,而那些小一些的小区又多是小开发商开发的,房子和小区品质又有点不放心,这的确是个矛盾,鱼和熊掌不能兼得啊。当然,我还是建议你尽量选择好一点的开发商做的房子,毕竟品质有保障,其实,他们做的小区,也有不少不算太大,小区环境也不错,你选房得下点功夫,应该能淘得上的,另外你还可以看二手房,真的有一些很棒,一定能满足你的要求。


第三点,咱别住那么高了,咱就买个七八层以下的房子吧,为啥呢?下楼方便啊,万一有个疫情什么的,咱不走电梯走消防通道。


专家说了,住宅电梯是最危险的封闭式污染空间,且不说那里面空气里可能漂浮着病毒,就说这次疫情期间,网上不止一次看到那种可怕的视频,有人竟然往电梯按钮上吐口水,谁知道你的小区里有没有这种败家子?谁知道他有没有得传染病?太可恶了!


住得低一点,起码可以选择从楼梯间走下去,你说你住在三十几层,你个年轻人给我走下去试试看,更不要说你家老人小孩了(关于高层的消防安全问题不在此次讨论之列,这里省略200字)。


第四点,改善型住房甚至大户型要吃香了。为什么?这是疫情期间的一个词吓出来的:居家隔离。咱就不说什么新冠了,平常也都有个什么流感啊之类的,今年美国流感,死了一万多人呢!还有其他传染病,够不着住院的,都得考虑在家自行隔离治疗。


想想看,你家就一两间房子,还有老人小孩,怎么办?所以,疫情过后,那些住着小房子的刚需们,恐怕不少都急着要换改善型了,也有一部分人开始努力去争取四房、五房的大户型了,目的很简单,万一有个麻烦病痛,起码有足够的房间可以居家隔离。


这也算一个经验吧。当然,独栋房子是最好了,连接触人的机会都没有了。但是,那种房子叫“别墅”,在美国叫“HOUSE”,咱中国人有几个能买得起呢?再说了,现在的国家政策里,还有多少别墅项目批给开发商去盖呢?太脱离实际,不提也罢。


第五点,对房子的通风采光更看重了。以往买房,如果小区好、房子户型好,若通风采光稍差一点,也就将就了。现在不行了,专家说了,住房一定要保证通风,不要说疫情期间了,就是平常日子里,难道我们的房子不需要经常通通风吗?


其实,采光也非常重要,想想看,这么多天宅在家里,连一点平常的运动都搞不成了,晒晒太阳成了增强体质的重要环节。


可是,你的房子连阳光都难以大面积采集到,怎么晒太阳啊?那些动不动就把小区搞得容积率那么高的开发商要注意了,建筑密度高必然带来通风采光问题,当然也带来疾病传播几率大的问题和生活质量降低的问题,这是社会责任的大事,单讲容积率和高收益就远远不够了,要认真考虑居住空间的各种公共利益的平衡设计及布局问题,要慎重行事了。


第六点,买房者越来越关心小区的生态环境。大家都知道李嘉诚先生关于房子的著名观点:一是地段,二是地段,第三还是地段。


其实,这个观点还需要深入一步:到底是什么地段?是市中心那种生活配套齐备的方便性地段,还是郊外那种生态环境优良的地段?我们知道,想要这两者都做到,真的没那么容易。


你选择市中心,获得了极大的生活便利性,可能就要放弃山水绿野、空气爽朗的生态环境,反过来,你选择郊外生态环境良好的房子,可能就没有市中心那样的生活配套便捷。这次疫情过后,可能有一点小的变化,位于城市外围、靠近山水位置的房子可能购买需求的热度会有所上升,毕竟生态环境好,得病以及传染病的机会就少一点。


可能还有不少疫后买房需求方面的点滴变化,这需要认真了解实情。我说的这些现象不一定完全对应到买房者的实际行动上去,仅供参考。


现在疫情期间,我想开发商、中介们就不要天天在琢磨疫情期间的所谓售楼策略上面下太大的功夫了,没有太大用处,不如认真研究总结一下,疫情过后市场需求会发生哪些真实而可能的变化,为疫情过后的楼盘销售踏踏实实做好准备,这个更加实在喔。


深圳

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