近日，罗湖区城市更新和土地准备局发布了一份关于蔡武威新圩区房屋征收的通知。这是继2019年10月罗湖区人民政府发布《关于房屋征收的决定》对木龙城市更新项目中的零星房屋开征先例后，又一次城市更新的“征收”。
该项目于2013年首次纳入深圳市第一批城市更新单元规划。主要申请人是深圳市罗湖区重建局和深圳京基房地产有限公司。2018年12月，特别规定获得批准。2019年11月19日，罗湖区更新准备局发布了另一份关于蔡屋围总体规划区城市更新单元规划(优化草案)的公告。
蔡武威城市更新协调区项目位于罗湖区桂园街，主要包括市内蔡武威村(青青、南村、新威)、杜菁酒店、玉环酒店、大剧院、农行、城建集团、元彬社区等区域。
更新单元面积336，760.5 ㎡，拆迁土地面积266，729.5 ㎡，开发建设用地面积180，404.0 ㎡(不含政府出让的商业用地6500㎡)，总容积率255.67万㎡，容积率13.75，地下商业建筑面积177，100 ㎡，地下公共配套建筑面积60000
蔡武威城市更新协调区项目亮点
蔡武威的城市更新规划区项目得到了深圳市政府的批准。2013年8月23日，深圳市规划和国土资源委员会公布了2013年深圳市城市更新单元规划的第一批规划。规划的更新方向是:商业、办公、住宅、教育、医疗和其他功能。
2017年4月13日，罗湖区政府正式发布了《蔡武威市城市更新与总体规划》草案。本次公示的内容是蔡武威城市更新规划区的更新范围及相关项目参数。
2018年5月28日，蔡武威市城市更新协调区第一个更新项目——城建大厦奠基仪式启动。
2018年7月3日，蔡武威村签订集体房产拆迁合同。
2018年8月，蔡武威区被定位为罗湖金融、商业和文化的核心区域。
2018年12月，深圳市规划委员会建筑与环境艺术委员会2018年第37次会议审议通过了《罗湖区桂园街菜务围城市更新与总体规划区规划》。
2019年，深圳市政府将蔡武威项目列为年度重点项目。罗湖区政府要求加快签订拆迁合同，力争2019年内开工，并确保先签订合同的业主能尽快搬回来。然而，到目前为止，所有合同尚未完成。
2020年3月25日，深圳市财武威实业有限公司《南村、南村西业主通知书》(以下简称《通知书》)表明:
自2019年5月10日蔡屋尾村旧城改造私人业主签约正式启动以来，新七、八、九、十巷和青青新寨蔡屋尾村的签约热情普遍较高。在筹集资金建造统一建筑的284户家庭中，282户(52处集体房产)已经竣工，签约率为99.3%。在359套私房中，新圩7、8、9、10套221套，签约200.5套，签约率90.72%。青青新村共有47栋建筑，其中已签约42.5栋，签约率为90.43%。然而，南村和南村西有91栋建筑，签署了71.5栋建筑，签署率仅为78.57%。签约率远远落后于新圩7号、8号、9号、10号和青青新村。
《通知函》告知未签订合同的南村和南村西业主:如果进展存在严重障碍，政府可以参照旧的木龙改革模式，采取行政征收措施。补偿条件可参照棚改“产权+货币”的拆迁补偿方式(产权拆迁最大面积为480㎡)。
随后，4月1日，文头市深圳市罗湖区城市更新与土地准备局下发的《关于蔡屋围新围区房屋征收的通知》，并不是针对《通知函》中的南村、南村西区，而是针对签约率超过90%的新围区。
可以确定的是，如果同一个城市的更新单位在第一阶段被“征用”，那么在第二阶段自然会被征用，因为它属于罗湖区，所以以前也有过木龙的案例。例如，深圳京基房地产有限公司与“钉子户”谈判陷入僵局，蔡武威的城市更新与总体规划区项目可能会效仿木龙(木龙在零星房屋征收前也发出了“征收提示”)，在整个更新项目中启动“木龙征收”。
由此看来，从罗湖区的木龙项目开始，“征用”会不会成为深圳未来推动“城市更新”的主要手段？
资料来源:荣鑫律师团队
拆除和重建 城市更新动态
