二手房购买18个坑中的第三个
周正峰，广东华商律师事务所律师
这本书继续评论18个二手房交易点中的最后6个。
高评价、高贷款是二手房买卖合同纠纷的高发环节。
自3月18日深圳实施“三价组合”以来，高利率和高利率贷款已经大幅减少。在2019年深圳“双11新政”之后，有迹象显示，高利率和高利率贷款再度出现。
买方应注意高估价和高贷款:首先，买方应准备好不成功的高贷款，如一次性付款的能力。在买方做出高评价和贷款之前，首先必须考虑如何处理卖方拒绝合作或银行的失败。事故发生后，责任不可能转移给中介或预付款公司，买方只能自己承担法律后果。第二，有必要与卖方签订一份关于高估价和高贷款的协议，规定如何偿还高贷款，无论是第一次付款还是最后一次付款。该协议也是阴阳合同之间的纽带，否则无法证明房屋的真实成交价格。该协议还有另一个效果。在贷款得到高度评价后，卖方也有责任和义务与你合作，根据正常合同再提供一笔抵押贷款。买高估价、高贷款的房子时，买方必须检查房子是否有剩余价值。如果抵押金额超过房屋当前的市场价值，最好放弃交易，否则押金将永远不会返还。
高评价和高贷款通常涉及一个问题——买卖双方和贷款公司之间的关系。买方的预付款公司在向买方预付款时，通常扮演卖方止赎人的角色。此时，买方和卖方的银行卡和密码由预付款公司控制，交易实际上变成了预付款公司和自身之间的交易。因为买方的货款都来自预付款公司，预付款公司如何使用自己的钱与买方无关。然而，对卖家来说，赎回价格和实际房价之间存在差距，他自己的资金也不安全。因此，卖方应尽可能确保赎回房屋的担保公司和买方的预付款公司不是同一家担保公司，并优先赎回有额度的房屋，而不是向担保公司提供原银行卡、密码和身份证。
我想提醒卖方，当卖方选择用现金赎回该房屋并向担保公司提供原始银行卡、密码和身份证时，担保公司必须出具原始银行卡、密码和身份证的接收时间和证明，并同意担保公司对担保公司持有上述物品时账户中发生的所有事件承担责任，以方便日后使用证明和权利保护。
从卖方的角度来看，作者不建议卖方与买方合作办理高估价和高贷款手续，因为只有买方才能从办理高估价和高贷款手续中获利。然而，这毕竟是双方的行为。当银行调查此案时，卖方作为共同申请人也将承担责任。
十四、二手房交易担保公司的引入实质上是为买方检查风险
买方为卖方赎回了房子，并要求一笔钱在深圳赎回房子。三个价格合并后，所有银行基本上都不做这种止赎方式，但据我了解，仍有零星银行这样做。东莞基本上是一个止赎，这对买家有很大影响。
引入担保公司在二手房交易中赎回房屋的初衷是为了规避买家的风险。担保公司提供的担保金额或现金赎回服务本质上是为了检查买方的风险。为了自身的安全，担保公司会向卖方提出一系列要求，为买方消除许多隐患。卖方未能找到担保公司赎回大楼表明买方不需要继续交易。为了节省短期贷款利息，买受人不能同意自行赎回房屋，也不能在赎回房屋的过程中与担保公司签订反担保协议，并对出卖人赎回房屋的债务承担连带责任。
十五、纳税承诺要约定得非常明确
深圳调整了非普通住宅建筑的认定标准后，以避税为目的的阴阳合同就少了很多。目前的阴阳合同主要是三价融合后的高档次和高贷款合同。税费的计算在深圳不是大问题。现深圳市房协要求所有中介公司对合同附件中买卖双方的税费进行计算，并签署《深圳市二手房交易税费计算表》。一些中介公司还承诺，如果税费误差超过5%，额外部分将由中介公司承担。
为了省钱，买方通常同意合同价格包括税费，但在合同中，所有税费均由卖方承担，因此买方也可以从银行贷款支付税费。然而，买方在这种操作之后遭受了损失。例如:1。卖方隐瞒了五个唯一的事实。当买方签署合同并按照保证税价格交付文件时，卖方突然跑去申请个人税务减免；2.买方根据含税价格签订合同，规定卖方应承担所有税费。在纳税政策突然改变的情况下，买方不能要求减免税费。
阴阳契约之间需要有一个连接点。这个连接点就是转让价格的确定，高估价高贷款的协议，或者实际上承担税费的协议。如果买卖双方不签署这些文件，阴阳合同就缺乏一个连接点，双方都很难知道事故发生后的真实情况。
十六、卖方延迟转让主要是基于风险控制的考虑
买受人取得贷款承诺书后，出卖人完成止赎的，出卖人没有资格与买受人办理过户手续，这是不合理的。因为卖方合同的目的是尽快拿到房屋销售款，交货越早，付款越快。实际上，卖方不愿意交货，因为他担心自己的风险。交货风险在于买方担心处理高评级贷款时的还款风险，或者买方担心以较低的合同价格承担逃税责任。
在实践中，卖方不愿交货主要是由于之前阴阳连接合同的补充协议中没有约定。许多中介公司只提供转让价格确认，转让价格在双方交付文件时商定。但是，转让价格确认书不是有效文件。卖方要求按照实际交易价格纳税没有问题。不受转让价格确认的约束。如何避免这个问题？双方直接约定，买方按一定价格纳税时应承担全部税费，超出此价格的额外税费由另一方承担。
卖方未能交付文件是因为高估价和高贷款，主要是因为买方在处理高估价和高贷款之前没有与卖方达成协议，没有与卖方签订高贷款协议故意隐瞒，更重要的是，预付款公司没有与卖方协商临时提出收回第一期预付款。
17.完全没有必要去注意卖方欠了多少财产。
根据合同的相对性，财产欠款由原所有人承担。如果原业主未能结清物业费用，物业公司将不办理物业交接手续。买受人可以根据合同约定追究出卖人逾期交付该房屋的违约责任。如果买方通过拍卖方式投标，且拍卖通知表明物业管理费应由投标人承担，则没有出路。法国拍卖行很便宜，因为它们有隐藏的风险。拍卖公告对投标人具有约束力。投标人只能自己承担费用，不能向业主追索。
18.延迟交付房屋，并要求对延迟履行支付违约金
首先，买方应查看合同中规定的交货时间。通常情况下，双方同意卖方在收到余款后三个工作日内交付房产。第二，为了确定卖方何时会收到余款，确切的时间应该通过银行流动来确定。第三，买方确认交易中应承担的所有费用是否都已支付给卖方，包括公证费、房屋止赎费和短期贷款利息。如果买受人确认合同义务已经履行，只有出卖人未交付房屋，则买受人将向对方发出催款函，要求出卖人按照合同约定的迟延履行违约金标准承担违约责任。卖方想按照总统套房的标准住在他们的老房子里，买方应该高兴。
(全文已完成)
——周正峰2020年4月5日在深圳撰文
请注明作者和转载来源，否则将追究侵权责任。
转移 否认 律师
