观点:房地产网络由母公司支持，拥有高质量的本地资源。上海当地的国有企业已经离开了市场。不要提前思考。印象中，重组近5年的光明房地产就是其中之一。
2019年，光明地产签约金额266.38亿元，同比增长8.91%，收入136.1亿元，同比下降33.59%，其中房地产贡献124.92亿元，同比下降36.18%。
这是该公司连续两年业绩下滑。2018年，光明房地产实现营业总收入204.94亿元，同比下降1.53%。
然而，尽管业绩持续下滑，光明房地产似乎不遗余力地扩大其在加拿大的储备。
5月7日，光明房地产的全资子公司农、工、商房地产以2.04亿元购买了武汉益智明宏房地产开发有限公司34%的股份，并承担了相应的债务(3.98亿元)，共计6.02亿元。目标公司在武汉经济开发区拥有住宅，总建筑面积为22.6万平方米。
数据显示，过去一年，光明地产通过增资和股权收购合作，收购了成都、常州、南昌、武汉、徐州、无锡等城市的13个房地产项目。
对此，光明地产表示，通过充分发挥传统并购优势，获取新的综合资源，公司将能够进一步增加在全国重点城市的土地储备。
激进的存储扩展是否意味着更加重视规模？此前，有传言称该公司将在2020年前实现500亿元的目标，但光明房地产否认了这一点。
另一方面，随着疫情对房地产行业的影响，光明地产甚至表示& ldquo没有对规模的单一追求。。
华东的表现减半
作为上海当地的一家房地产公司，光明房地产的前身是海博股份公司。
2015年，除了绿田借壳金丰成功登陆资本市场，上海也迎来了一家本土住宅企业的上市。
当时，海博进行了重大资产重组，推出了发展空间不大的业务，注入了光明食品(集团)有限公司的农业地产(集团)有限公司100%的股权和上海农业25%的股权，并更名为& ldquo光明房地产。。
在资产配置方面，农业、工业和商业地产的100%股权估值为79.14亿元，而上海农房的25%股权估值为7900万元。
据资料显示，农业、工业和商业地产成立于1988年。主要分布在江苏、浙江和上海。2014年，农业、工业和商业地产总裁沈宏泽宣布，中国目前有4600亩未开发土地。
重组时，农业、工商在扣除2015年至2017年三年的费用后，向母公司承诺实现净利润36.87亿元。截至2017年底，公司承诺的目标完成率为104.95%。
然而，在服务承诺完成后，光明地产未能延续2018年的增长趋势。
2018年，光明地产归属于母公司股东的净利润为14.18亿元，同比下降27.17%。2019年，公司归属于母公司的净利润为5.7亿元，同比下降59.77%。然而，在2016年和2017年，公司对母公司的净利润分别增长了98.15%和92.55%。
在销售额方面，2017年、2018年和2019年，光明地产分别签订了价值236.62亿元、244.59亿元和266.38亿元的合同，同比增长20%以上，降至一位数。
事实上，上海证券交易所在去年发布业绩下滑等问题的年度报告后，向光明房地产发出了询价信。
对此，光明地产回应称，近年来，土地市场价格一路上涨，导致公司2015年和2016年新增土地储备分别仅为8544平方米和527500平方米，导致2018年业绩不佳。
其中，华东对光明地产的贡献正在下降。
年报显示，2019年，华东地区实现总收入84.10亿元，同比下降52.30%，约占总收入的61.83%。2018年同比下降6.77%，至176.33亿元，占总收入的86.44%。
与此同时，华南和华中的比例正在逐渐增加。
2018年至2019年，光明地产在华中地区的收入分别达到15.49亿元和25.45亿元，同比分别增长24.90%和64.34%。华南地区贡献12.74亿元，25.09亿元，分别增长110.2%和96.88%。
截至2019年底，光明地产土地储备分布已形成上海占50%、长三角占25%、全国其他省会城市和中心城市占25%的三分格局。
值得一提的是，光明地产在其主营房地产业务停滞不前的同时，也试图进行多元化转型。
根据其解释，该公司已经建造了& ldquo1+5+X & rdquo；的整体商业模式。哪里，哪里。1 & rdquo这是房地产开发的主要业务。& ldquo5 & rdquo他们是& ldquo业务平台、物流平台、服务平台、建设平台、供应链平台& rdquo，& ldquoX & rdquo它指的是培育新的经济增长点、创造新的商业模式和创造新的利润模式。
然而，截至2019年底，光明地产的主要房地产业务仍占总收入的90%以上。
加速并购
尽管表现不佳，但光明地产在过去两年里更积极地接管了这块土地。
数据显示，光明地产2017年新增房地产储备面积为94.25万平方米，同比增长78.67%。2018年至2019年，新区面积分别达到144.5万平方米和192.9万平方米，同比分别增长53.34%和32.91%。
其中，由于土地市场火热，光明地产尤其热衷于股票购买、增资等形式的储存。
根据年报，2018年，光明地产通过增资或收购新增23个房地产项目，而2019年，光明地产新增13个不拍卖项目和11个拍卖项目。
土地布局上，长江三角洲仍是上海房屋公司的主要仓储方向，此外，武汉、成都、广西也是房地产的亮点地区。
值得注意的是，无论是股权收购还是公开市场收购，光明地产在许多项目中的权益都不高。
以2019年新增的13个股权投资项目为例，光明地产拥有8个股权在50%以下的项目。
例如，2019年，光明房地产通过增资和股权合作收购了常州天宁区项目公司34%的股权。全资子公司农房集团通过增资和股权合作获得武汉东西湖区项目公司36%的股份。
虽然M&A是其迅速扩大规模的渠道，但股权比例的降低不利于光明地产后期利润的增长。
在大量新增土壤储备的同时，光明地产的债务和库存也在增加。
数据显示，2015年至2019年前三季度，光明房地产库存分别为398.81亿元、368.39亿元、395.61亿元、468.23亿元和607.41亿元，2017年后增幅尤为显著。
从2016年至2018年，公司股票周转天数分别为842.21天、831.11天和1104.44天。到2019年前三季度末，这一数字将升至2282.67天。
一些业内人士指出，早期农业、工业和商业发展缓慢的主要原因是大多数项目集中在三线和四线。因此，在过去的两年里，该公司将更多的土地归还给了一、二线城市。
此外，& ldquo高负债。这个问题一直持续到今天。
截至2019年底，光明房地产的计息负债接近500亿元，其中一年内到期的短期贷款和负债总额约为167.64亿元，同期货币资金仅为90.28亿元，经营现金流为-47.89亿元。
房地产业的一手储备扩张、一手融资、高杠杆的格局在光明地产依然存在。另一方面，多元化的探索才刚刚开始，但行业形势日益复杂。这个上海国有企业能复制吗？光& rdquo？
从外向内，观察和解释行业、企业和市场的真实一面。
