近年来，房地产公司分拆上市已成为大势所趋。
2020年，在资本的帮助下，房地产上市热潮加剧。今年以来，共有16家房地产公司计划分拆其地产平台在香港上市，其中3家已成功上市，8家已提交上市申请材料。现代房屋所有权的第一项服务就是其中之一。
5月29日晚，HKEx披露了当代地产集团旗下的第一服务控股有限公司的招股说明书，该公司董事长兼非执行董事为张鹏，唯一发起人为海通国际。
截至2019年底，首个服务合同的建筑面积覆盖中国19个省市的49个城市，管理建筑面积1350万平方米。
有分析人士称，首个服务的管理区域相当于红阳服务和金融街服务的管理区域。从行业整体情况来看，这类物业企业的规模并不是很大。因此，企业的盈利能力和盈利模式是衡量资本市场的重要标准。
当代房地产上市的加减
& ldquo国内新三板市场已经到了一定的阶段，因为没有披露的限制，我们可以在这里发布公告。附属公司的第一个资产将在今年内上市。& rdquo在2015年的性能会议上，张鹏说。
这是当代房地产拥有的房地产平台第一次与资本市场接触，资本市场仍被称为& ldquo第一个属性& rdquo。
据报道，首个服务被合并后，两个新的三板企业退市，即第一个财产和第一个人类住区。1999年12月，当代房地产董事会主席张磊创立了第一房产的前身& mdash& mdash当代北京。
成立十年后，北京当代第一物业合并为第一物业服务(北京)有限公司，并于2016年登陆新的第三板。第一人居中心成立于2014年，旨在提供绿色人居解决方案，并于2018年被列入第三届理事会。
去年年底，第一房产和第一住宅终止了在新三板的上市，并转变为有限责任公司。退市后，经过一系列股权转让行动，第一人居成为第一物业的子公司，第一物业成为第一服务控股(香港)的全资子公司。
经过几次& ldquo加减& rdquo，张磊成功地将第一个物业和第一个人类住区安装到香港的第一个服务平台上，并迅速将其推向火热的资本市场。
5月29日晚，香港交易所披露了第一服务控股有限公司的招股说明书，海通国际是此次上市的唯一发起人。
数据来源:公司招股说明书和意见指数整理
根据招股说明书，截至2017年底，首航管理的建筑面积只有731.8万平方米。2018年，这一数字首次超过1000万平方米，达到1062.6万平方米。2019年，公司业务范围扩展至中国19个省市的49个城市，管理建筑面积1354.3万平方米，三年复合增长率为36%。
值得一提的是，在过去的三年中，第三方提供的第一服务所管理的区域的比例一直在不断增加，但该公司仍然存在房地产企业& mdash& mdash依靠母公司。
数据显示，2017年，第三方开发商开发的首个服务项目应只占管理建筑面积的99.3万平方米，占13.57%；2019年，第三方管理的面积将达到418万平方米，占30.86%。
& ldquo小型物业利润的增长点
从新三板上市到转让给香港交易所，第一个服务经历了几次重组和整合。可以说，这家公司的发展就像一个加减运算的问题。
根据房地产新媒体的意见，在提交2020年上市招股说明书的房地产公司中，最大的一家是金科服务，总管理面积1.2亿平方米，总收入23.09亿元。此外，5月15日成功上市的建业新生活，占地面积约5700万平方米，总收入17.71亿元。
金融街的面积近2000平方米，而洪的生活物业管理面积约1500万平方米，与第一服务的面积最接近。
数据来源:公司财务报告和意见指数整理
事实上，前几年上市的碧桂园服务、彩生活、中海地产、绿城服务等物业公司，已经达到上亿平方米的规模。相比之下，只有1300万平方米的首项服务的规模仍然很低。
一些分析师表示，在排名前100位的房地产企业中，有一半正在积极分拆其房地产公司上市。上市可以增强他们的资本实力，增加他们的市场价值，同时对房地产企业形成一种正向的反向扶持效应。
& ldquo虽然第一次服务的数量不是特别大，但也是中等水平。目前，地产股受到资本市场的青睐，估值普遍较高。当代购房者在选择拆分房地产公司上市时也可能会考虑许多因素。& rdquo
招股说明书显示，2017年、2018年和2019年，第一服务收入分别为3.79亿元、4.95亿元和6.24亿元，复合年增长率为28.4%，利润分别为4184万元、5294万元和8386万元，复合年增长率为41.6%。股东应占净利润分别为3964万元、5087万元和7729万元。
从业务上看，2019年首项服务实现物业管理服务收入2.73亿元，占总收入的43.7%，绿色住宅解决方案收入1.56亿元，增值服务1.97亿元，分别占24.7%和31.6%。
数据来源:公司招股说明书和意见指数整理
毛利方面，2019年物业管理服务毛利为7322万元，毛利率为26.8%，绿色住宅解决方案和增值服务毛利分别为5294.7万元和9134.2万元，毛利率分别为34.3%和46.3%。
显然，物业管理服务仍然是第一服务的主要收入来源，但可以发现，绿色住宅解决方案和增值服务反而成为公司的更多& ldquo赚钱& rdquo的业务。
事实上，在资本的浪潮下，房地产公司已经将它们的房地产公司分拆出来，在香港上市，但上市后，它们却表现出一种& ldquo冰和火是同一枚硬币的两面。状态。例如，建业新生的开盘价为每股7.3港元，比上市首日高出23%，而兴业银行的开盘价为每股1.81港元，但上市后的股价为& ldquo坐过山车。。
分析师还提到，物业管理的最大问题不是赚钱。为了获得资本市场的认可，一家被分拆上市的房地产公司必须受到规模和利润的驱动，才能找到新的利润增长点。
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