观点房产网HKEx再次欢迎新的房产上市公司，这次是老朋友欧宗荣和他的郑融服务。
不久前，金融街地产和红阳服务相继通过了HKEx的听证会，预计将于7月上市。世茂服务刚刚在6月29日递交了首次公开募股申请表，仍然有嘉园服务、荣万佳等企业在排队。似乎分割房产已经成为所有房屋企业的选择。
根据视点指数发布的“五月中国物业服务前30名报告”，截至2020年5月31日，共有24家物业公司在香港上市；7月，HKEx将迎来至少三家新的房地产上市公司，即郑融服务、金融街地产和红阳服务。
6月29日下午，郑融服务公司举行了在线新闻发布会。黄显志，一个在郑融工作多年的老手，仍然是董事长。执行董事兼首席执行官黄亮、公司执行董事兼副总裁黄生、郑融物业服务公司首席财务官兼联合公司秘书常陆也出现在镜头前。
郑融服务集团有限公司宣布，全球发行的股票数量为2.5亿股，发行价为每股3.6港元至4.7港元。如果绿鞋的权利得不到行使，为郑融服务上市筹集的资金将在9亿至11.75亿港元之间，预计将于7月10日上市。
值得注意的是，郑融服务并没有脱离郑融房地产上市，而是一种同行关系，属于郑融集团的欧宗荣。
郑融服务的上市不仅意味着郑融集团有了第二个上市平台，也隐藏了欧宗荣的继任计划。
典型的物业管理公司
郑融服务类似于市场上主流的中小型物业公司，主要通过三大业务线为住宅和非住宅物业提供物业管理服务:物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。
截至2019年12月31日，郑融服务在长三角、海峡西岸、中西部和环渤海地区管理的项目有149个，进入21个城市，管理总建筑面积2290万平方米，总承包建筑面积3700万平方米。
从2017年到2019年，郑融服务管理的总建筑面积从940万平方米增加到2290万平方米，复合年增长率为56.1%。与领先物业公司的增长率相比，郑融服务的增速明显不快，2300万平方米的管理面积仅处于上市物业公司的中、下游。
黄仙芝董事长说:郑融房地产年销售额超过1000亿元是一个确定的增长。& rdquo
虽然郑融在过去的两年里已经正式进入了1000亿的住宅企业，但是权益比例较低，而且在选择产权合作伙伴时话语权不强，所以郑融服务的年增长率有限。
根据郑融服务的招股说明书，其与郑融房地产集团建立了长期合作关系，并通过参与投标过程赢得了郑融房地产集团已开发物业的物业管理服务的投标。
目前，郑融服务由第三方开发商独家开发的托管物业总建筑面积从2017年初的0平方米增加到2019年底的1160万平方米，占总托管面积的50.6%。
对于郑融服务公司，虽然母公司和第三方已经成立& ldquo两轮驱动，但从收入来看，第三方非住宅物业更像是一个& ldquo轮胎漏气了。空皮肤很好，但跑不动了。
根据房地产新媒体的看法，郑融服务收入从2017年的2.73亿元增加到2018年的4.56亿元，增长率为67.2%；2019年进一步增长57.0%，达到7.16亿元；净利润从2017年的2030万元增加到2018年的3950万元，增长率为94.6%；并在2019年大幅增长至1.09亿元。
其中，由第三方房地产开发商独家开发的项目收入从2017年的1740万元大幅增加至2019年的1.14亿元，仅占总收入3.4亿元的33%。
综合毛利率水平从2017年的25.8%大幅提升至2018年的26.5%，再提升至2019年的34.1%，依托郑融集团移交的住宅房地产业务。
郑融房地产集团开发和联合开发项目的毛利率普遍略高于第三方房地产开发商。
据了解，郑融服务对郑融集团开发和联合开发的项目收取的平均物业管理费分别为每月每平方米2.47元和2.38元，同年第三方物业管理费为每月每平方米1.72元。费用的巨大差异可能会影响郑融服务公司收购目标的选择。
郑融服务公司在招股说明书中声明:虽然住宅物业已经产生并将继续产生很大一部分收入，但我们仍将继续为非住宅物业提供多元化服务。& rdquo
郑融服务在使用首次公开募股资金方面与许多房地产公司相似。在拥抱技术和大力发展数字化的同时，它还利用其主要资金寻求扩大并购的机会。
郑融服务表示，募集的资金将用于寻求选择性的战略投资和收购机会，进一步开发信息管理系统，并进一步发展我们的& ldquo容志辉& rdquo服务以及一般业务运营和营运资本。
黄亮总统说:在并购目标上，我们应该进行战略并购。& rdquo根据计划，收购目标公司的主要条件是:管理的总建筑面积超过300万平方米，年收入超过3000万元，平均净利润率在8.0%以上。
黄亮认为，被收购的企业需要区分郑融的服务，形成对现有企业的更好补充。另一方面，愿景并不局限于住宅物业，而是希望进入更多的模式，推广住宅和非住宅& ldquo两轮驱动。
非典型上市计划
郑融服务的上市并非一帆风顺。招股说明书早在1月份就已提交，但受到各种因素的影响，HKEx直到今天才听到。
2017年，当郑融房地产公司提交招股说明书时，发现郑融服务公司没有列入计划。换句话说，与大多数房地产企业将房地产公司从上市平台上剥离不同，郑融服务上市是一项独立的行为，是与另一个平台郑融房地产的合作关系。
2017年，经过一些资本流动，欧宗荣将房地产公司从房地产开发中分离出来。同时，也是在2017年，郑融服务开始为其他第三方房地产开发商的住宅物业项目提供物业管理服务；同年，该公司开始通过并购为非住宅物业提供物业管理服务，包括政府公共建筑、办公楼、工业园区和学校。
或许正是在那个时候，郑融集团内部正在悄悄酝酿房地产上市计划。
根据招股说明书，郑融服务的最大股东是欧宗荣，通过三家子公司持股比例为87.3%。第二大股东是欧国强，持有7.7%的股份，其余5%由独立的第三方天空桥持有。
天桥是郑融的老合作伙伴，在2017年8月郑融房地产首次公开发行前参与了投资。天桥的母公司是福建华民，背后真正的老板是刘平山，他的影子在很多福建企业的上市背后都能看到。
不过，当时刘平山做了一个类似郑融地产的操作，他又拿到了原来的股份。
2019年1月21日，天桥以252.44万元的价格首次收购福建郑融5%的股权，并于2019年11月7日以当时发行公司已发行股份的5%的价格转让给郑融服务，花费数百万元获得目前至少价值1.8亿元的股权。
股东中，欧宗荣的长子欧国强持有7.7%的股份，其中次子和三子未见，欧国强还直接持有郑融房地产的部分股份。
作为第二大股东，欧国强没有直接担任任何职务，甚至没有出席董事会，只是作为幕后股东出现。
这一幕就像欧宗荣对郑融房地产的安排，让信任的人成为焦点。
5月22日，郑融房地产集团有限公司宣布，欧国强将辞去郑融房地产非执行董事职务，其弟欧国伟仍担任郑融房地产非执行董事。
在3月份的年度演出会上，站在黄献之身边的是欧国伟。
一个站在台前，一个留在幕后，而第二代荣执政。
