2019年，国家继续坚持 “房住不炒”的定位，抑制非理性需求，房地产行业销售增速整体放缓。2020年初，新冠肺炎疫情暴发，给房地产销售带来较大影响，房地产企业盈利能力更加受到市场关注。本文梳理了50家上市房企2019年年末净利润、净利润率、净资产收益率和总资产收益率指标，以此来分析企业盈利水平。
盈利情况：净利润均值110亿元，同比增15.26%
2019年，50家上市房企净利润均值为117.34亿元，同比上升15.26%;净利润率均值为13.36%，同比下降0.01个百分点;净资产收益率（ROE）均值为15.50%，同比上升0.02个百分点;总资产收益率 （ROA）均值为4.80%，同比下降0.22个百分点。
盈利能力：分化态势明显，大型房企集聚优质资源
房企盈利能力分化态势愈加明显，大型房企集聚优质资源。3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业、1000亿元以下企业净利润均值分别为398.98亿元、96.25亿元、40.23亿元，同比分别增长3.18%、25.57%、40.54%;净资产收益率均值分别为20.47%、14.94%、15.06%;净利润率均值分别为13.97%、13.10%、14.80%。其中，少数1000亿元以下企业净利润率和净资产收益率表现突出，如龙光、合景泰富、宝龙、德信等房企，净利润率均超过20%。2019年，龙光采取的逆周期拿地战略、大力布局城市更新项目等成为利润高增长的引擎，全年拓储成本为4081元/平方米，城市更新业务贡献收入约49亿元，占总营业收入的8.5%;合景泰富净利润率为38.96%，公司将其他非经常收益均纳入到确认收益中，总额超9亿元。
成本管理：低成本拿地、降费用支出、高周转运营
第一，大型房企土地成本均值处于行业较低水平。3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业、1000亿元以下企业拿地均价/销售均价均值分别为35.12%、35.90%、42.09%。房企紧抓市场机遇，在城市更新、产城融合、文旅地产等多领域布局，有效降低了拓储成本，如恒大、绿地、世茂、旭辉、富力、融信等房企的拿地均价/销售均价均低于30%。
第二，大型房企三项费用率均值处于行业较低水平。3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业、1000亿元以下企业三项费用率均值分别为7.59%、10.27%、12.74%。具体来看，3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业、1000亿元以下企业销售费用率均值分别为2.95%、3.42%、3.72%;管理费用率均值分别为3.16%、4.68%、4.88%;财务费用率均值分别为1.47%、2.15%、4.12%。
一方面，大型房企通过降低财务费用率提高企业利润，3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业、1000亿元以下企业融资成本分别为5.89%、6.36%、6.78%，如中海凭借强大的财务杠杆管控能力，2019年财务费用率为0.46%，同比下降0.35个百分点，加权平均借贷成本为4.21%，同比下降0.09个百分点，均处于行业较低水平;碧桂园、龙湖等房企通过保持较高的利息费用资本化率水平，分别为100%和98.8%。另一方面，房企通过提高经营效率降低销售费用和管理费用，如蓝光发展充分发挥数字化营销优势，利用蓝裔网络销售渠道，精准进行广告投放，降低了传统营销模式下的销售费用;旭辉通过降低管理成本的模式实现总部的转型，采取“大平台+小集团+项目集群”的三级模式，提升运营效率，加快区域整合，打造组织活力引擎，降低企业的管理费用。
第三，大型房企总资产周转率均值优于中小型房企。3000亿元以上企业、1000-3000亿元企业、1000亿元以下企业总资产周转率均值分别为0.26、0.22、0.21。大型房企在行业整体销售增速放缓的情况下，依然表现出较好的销售能力和企业良好的运营管理能力，碧桂园、绿地、世茂、龙湖等房企在2019年均实现了较高的总资产周转率，如绿地总资产周转率高达0.39，远高于行业水平，其TOD模式使得布局在三四线城市的城际空间站重点项目的去化率得到了大幅提升，在年内也取得了较好的业绩表现。
结语>>>
房地产市场发展的环境存在许多不确定性，利润率难挡疲软，房企需以精细化运营为导向，结合市场趋势，调整好企业战略方针，以强大执行力击穿运营和管理的破局点。未来，精准的投资拓储、卓越的营销手段和良好的运营管控模式是房企更好活下去的两大“利器”。总的来看，企业若想拥有超群的盈利能力，则需从“开源”和“节流”两方面进行提升，“开源”意味着企业要尽可能的以更高的价格、更优的产品进行溢价销售，“节流”意味着企业要尽最大可能降低销售成本、管理成本和财务成本，此外，企业还应采取科学合理的经营手段来提高周转效率，实现企业盈利能力的增长。
中指研究院
图为2019年50家上市房企盈利情况
数据来源：Wind，CREIS中指数据，中指研究院综合整理
