龙华有两大增长极。
一是以深圳北站为核心的北站商务极，红山、上塘等板块在其辐射范围之内，近些年风头强劲，是龙华新中心的代表区域。
二是依托龙华区府、观澜高新技术园区的科技文化核，凭借区府优势配套，以及相较充裕的新地、旧改等资源要素，最近发展势头抢眼。
随着地铁4号线北延段开通的脚步越来越近，龙华两大发展极的联系也越发紧密，为实现“双极驱动”建立起快速通道。
当前，龙华科技文化核辐射范围仅有少量几个新盘，比如尾盘在售的中森·公园华府、新近入市的精致社区锦顺星苑，以及即将入市的百万综合体新品——观澜汇二期等。
其中，观澜汇二期不仅是龙华科技文化核的耀眼大盘，也是龙华行政中心范围内首屈一指的商住标杆，汇集住宅、商业、酒店、办公、产业、教育等物业于一体，预计8月8日对外开放展示中心。
1.龙华区府旁，地铁口物业
观澜汇位于龙华行政中心片区，距离区府办公大楼直线距离仅500米左右。
区府周边各类资源配套齐备，医疗、文体设施尤为突出，包括龙华第三外语学校（九年制）、观澜体育中心、龙华区新三馆（图书馆、群艺馆、大剧院）、平安龙华医院（原龙华区综合医院）等新建项目。
项目拥有多维立体交通，紧邻观澜大道西侧，周边还凝聚了龙华大道、龙澜大道、梅观路等南北向城市主干道。
其中，龙澜大道将对接福龙路，开辟龙华又一连接市区的城市快速路，目前该工程一期正在进行，计划2022年完工。
同时，观澜汇是4号线茜坑站的地铁口物业，地铁通道和项目商业体互连，实现便捷衔接。
通过地铁换乘龙华有轨电车，与龙华科技文化核板块及周边的主要功能片区联系起来，区域通达能力优秀。
地铁茜坑站是4号线北延段的站点之一，线路预计今年底前建成通车，成为连通香港、深圳、东莞三地的重要中轴线，进一步加强大湾区城市间的互联互通能力。
4号线北延段是龙华行政中心片区内的首条地铁线，而茜坑站是片区内的核心站点，可以预见在开通运营后会起到比较重要的导向发展作用。
届时，从茜坑站出发往深圳北站及福田中心区分别只需20、40分钟的旅程，极大改善龙华行政中心片区与龙华其它片区及市中心区的要素流动。至少在通勤方式和时间上，能够为片区居住人群带来显著改善。
另外，地铁18号线和22号线有较大的可能性会列入深圳地铁建设五期工程或者以城际铁路的形式报建，意味着2027年左右该区域轨道交通密度会得到强化，形成局部成网、快慢线搭配的轨交格局。
深圳轨交线网规划示意图，规划存在诸多变数，仅供参考：
2.家门口mall，自成大商圈
观澜汇作为地铁口物业，无疑受此利好最为直接，社区价值已在首期房价上提前体现，链家、中原等平台上的二手房报价达到7万/㎡左右。
事实上，项目首期在2016年1月入市时，由于交通规划及区位价值明朗，加之项目自身综合属性高，又撞上了激昂的市场行情，开盘时引发了热烈的追捧。
如今，项目及其所在的片区经过了四年的打磨，配套日臻成熟，大体量优势越发突出，是龙华行政中心片区内综合素养最高的社区之一。
除即将通地铁外，自带配套的大体量mall——福城天虹购物中心已经启幕。该商业面积约6.7万㎡，弥补了龙华行政中心商圈内吃喝玩乐一体化商业综合体的缺失，为片区生活贡献一座丰富和精彩的欢乐场。
作为约百万平综合体项目，观澜汇整体计划分多期开发，后期还会增添邻里mall、街区mall等商业物业，共同打造约24万㎡的商业集群。
通过地铁线与观澜湖mh mall、百佳华商业广场、红山6979、会展中心商圈等商业体串联起来，且周边还聚集了观澜天虹商场、美佳华商业广场等社区型商业，极大地延展了项目住户丰富多元的消费需求。
3.六栋合围，主打建面约96-126㎡3-4房
观澜汇二期自身规划的底层商业仅约1.2万㎡，独立社区，居住属性相比前期更加纯粹。
二期占地面积约2.6万㎡，建面约15.8万㎡。计容建面约11.5万㎡，包括1000㎡的文化活动室。
其中住宅约10.2万㎡，由6栋住宅塔楼围合而成，社区北面另有1栋带商业裙楼的公寓。
本期主打建面约96-126㎡的家庭主流住宅产品，共计1015户。
效果图：
4.旧改规划磅礴，品牌开发商扎堆
项目自身拥有较为全面、综合的硬实力，在片区内具有引领作用。商业、地铁、道路交通等基础设施配套不断完善，正加快片区破旧立新的步伐。
片区内的民宅、工业厂房由于历史发展的原因，经过了较长的粗狂型发展阶段，缺乏统筹规划，和当前的发展态势不合时宜。
因此，片区亟待通过城市更新释放发展空间。
目前，已有相当多的旧改项目布局其中，除合正外，还吸引了华润、万科、鸿荣源、宏发、卓越、仁恒、金光华、佳兆业等一众实力强劲的房地产开发企业入驻。
旧改项目多是沿着地铁4号线北延段的站点周边布局，且不乏超大体量的商住综合体，如鸿荣源观城项目、金光华大布巷片区项目、宏发茜坑新村西片区项目等。
加之配合九龙山智能科技城产业片区的开发建设，龙华行政中心片区几乎全域在旧城改造规划当中，若干年后会有明显的改观。
5.两翼齐飞，承载产业升级
其中，位于观澜汇西北侧的九龙山智能科技城是龙华六大重点开发片区之一，也是深圳人工智能高端制造核心基地。
科技城以“生态智谷”为目标，构建为 “粤港澳大湾区智能智造中心”“面向深莞中部集合城市的区域创新极核”以及“ 彰显龙华生态特质的宜居宜业乐园”。
将承载龙华未来5至10年产业高端化转型的引擎重担，重点发展高新科技、高端产业、高等教育等，高标准打造产学研融合的示范区。
九龙山智能科技城效果示意图：
华润规划的“苹果科技小镇”便位于其中。
去年4月，九龙山智能科技城-福民创新园片区（由环观南路、观澜大道、观光路和九龙山合围而成，面积13.55平方公里）被划入深圳高新区扩区范围内。
当前，相关部门正在推进把九龙山片区纳入市重点发展区域的申报工作，有望进一步提高该片区作为龙华产业发展的核心引擎地位。
与观澜汇东侧的观澜高新产业园，共同打造为以龙华行政中心为核心，产业升级两翼齐飞的发展格局。
产业一直是龙华的立区之本，也是强区之基。产业升级不仅是城建面貌上的改头换面，更是产业要素的更新换代，以及产业人群的迭代转化等。最终都将体现在消费需求端上的升级。
总的来说，
1.观澜汇二期依托龙华区府板块，拥有丰富多元的配套，优势资源还将不断倾注；
2.区域内吸引了众多一线品牌开发商入驻开发旧改，片区城建将会彻底改头换面，但旧改的推动受诸多因素影响，周期会稍微长一些。
3.区府板块两翼规划为重点产业发展片区，承载龙华产业升级和产业强区的责任，将是龙华比较重视的环节；
4.以上都需要时间去打磨，尽管如此，凭借观澜汇自身约百万平大体量指标，其二期仍是片区内不可多得的好产品之一，集中商业、地铁口等优势突出。另外，合正作为深圳知名的品牌开发商，实力也不错，想一步到位或刚改家庭可重点关注。
（内容完）
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