注意,这类长租公寓最容易爆雷

2020-09-15      来源:黄冈房价   浏览次数:2720

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一时间,多家“公寓”跑路,长租公寓又到人人喊打时,究竟谁会跑路,谁不会跑路?我们就此对于长租公寓做一个简单的分类。


第一个是房源的分类,集中式公寓和分散式公寓。分散式的两个特点,一、房源的地域分散,二、房东通常是小业主,很离散。所以集中式就是房源地域集中,管理集中,且房东基本是大房东。


分散式两端都是C,且产品非标,所以收房价格,出房价格,一次性收取几个月的租金,都具备充分的弹性,这就是分散式公寓的碎片化,碎片化决定了分散式天然就信息不对称,准确地说,经营者就有条件借助这种信息不对称来做文章。


分散式的核心经营要素是高周转的系统化能力,互联网化是其规模化的必然路径;集中式的核心能力体现为资产管理的综合能力,包括金融、产品、运营;两者的生意逻辑完全不同,甚至可以认为,这是两个完全不同的行业。


第二个是经营主体的分类,小B和大B。如何鉴别小B和大B,对应集中式和分散式公寓,分别有着约定俗成的理解,大家可以一眼鉴别。


  • 集中式公寓


集中式公寓两个关键指标,企业化程度和运营规模。这两个指标必须综合在一起看。


(1)企业化程度。是以企业模式还是以个体模式经营,和对于物业和政策合规性尺度的把握,决定了经营方的企业化程度。


(2)运营规模。通常投入一个亿的资金最多能改造3000间房,所以,运营规模超过3000间的正规化经营的租赁企业,就是大B了。


  • 分散式公寓


分散式公寓的大小B,其差异并不体现在规模,而是租赁品牌的连续经营时长和对于房间的装修投入。


(1)品牌经营的时长。一家企业经营了很久,但是不断换牌子,换马甲,就有问题了。


(2)对于房间的装修投入。真正的品牌公寓讲求标准化产品,清晰的产品线,和基于用户体验的产品迭代,咱先不那么高大上,租客只需要在看房子的时候,关注房内的装修隔断电器家私等等是谁提供的,房东还是经营方?


如果我们看到突然一个新冒出来的租赁品牌,且基本不投入硬装和软装,纵然他有数万套房源,那都是分散式的小B。(这样的品牌通常以所谓“租赁平台”的形象示人,本质上就是二房东。)


无论是集中式还是分散式,小B和大B都活在两个世界,很少有交集,泾渭分明。


这样,两个行业,两个世界,我们就可以画一个四象限图了。



很明显,左下角的第三象限,是高风险区,目前多发经营方的主动性违约,人神共愤的跑路公寓均出于此。第四象限,偶尔会出现被动性违约,性质不一样。


(注:主动性违约是指经营方的主观故意,其商业模式就是以违约来获取利益;被动式违约是指经营不善,资金链断裂而造成违约,经营者本身也遭受较大的经济损失)


注意,这里说的风险高低,在于经营方的违约率,而不是经营的好坏。集中式的经营压力不比分散式更小,为什么集中式公寓的违约率几乎为零?


生意本质上就是投入产出比的考量,投入的越多,经营者风险越大;投入的越少,经营者跑路的概率越高。集中式公寓都需要重度的产品改造,一次性投入的金额,通常在18-30个月的租金,所以完全不存在违约的动力和经济价值。


目前,各地都在开展租赁企业的专项排查,对于经营方的主动性违约进行制度性防范,防范谁?如何鉴别?希望此文能提供一定的帮助。


(本文转自:小旦咨询公众号,作者:甘伟)


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