房产网 新冠疫情刚过去没多久，马上又迎来了三条红线，以及各个城市限购限价和土地政策的进一步调整，房企们的魔幻2020年即将收尾。
“稳千亿，出浙江，加自持，抓产品”12个字，或许就能概括滨江在2020年的整体规划。
“今年是滨江成立28周年，感觉今年走的特别艰辛。”杭州滨江房产集团有限公司董事长戚金兴总结了刚刚过去的2020年。
虽然是绿档房企（未踩红线），但官方释放的政策信号以及十四五规划的出台，还是让这位掌门人感受到了不小的压力。
2019年正式跨过千亿门槛的滨江并没有给2020年定下太有野心的目标，“稳千亿”就成了新一年的基调。
据介绍，滨江2020年全口径销售额估计在1350亿左右，比2019年同期增加约20%。“完成这个数字不容易”戚金兴谈到，不过他也认为千亿目标定得太低了。
在疫情的压力下，滨江做出了调整，不少存货项目都采取了折价出让的方式追求迅速回款，维持现金流，2020年回款率接近90%。
如同2019年销售1120亿，但定下千亿目标一样；在做新一年规划时，滨江留有余地，这也让他们面对未知风险时能有回旋余地。
杭州内外，千亿上下
2021年销售目标定在了1200亿，这个数字甚至比滨江在2020年将完成的销售额要低。
“这个目标就算有形势变化也能顺利完成。”戚金兴解释称，滨江在为房地产市场的风云变幻做足准备。
作为一位长期主义者，戚金兴期待接下来10年是滨江的收获年，而收获的基础便是滨江的四处拿地。
2020年的杭州土地市场，又是滨江一家的独角戏，超过400亿元拿地金额，远远超出了身后的绿城，曾经的“双城记”渐渐远去。
最值得关注的便是7月份拿下的文晖单元三芒星纯宅地，成交总价107亿，超越了当初保利钱江新城地块100亿出让价（滨江也是合作方之一），成为总价最高的纯宅地，这也是杭州的第5宗百亿地块。
除了百亿地块，滨江继续在杭州土地市场攻城略地，几乎每一次大型土拍都少不了滨江的身影，单个城市占到拿地预算的72%。
杭州之外，也有所获。
2020年4月份，滨江通过并购入股方式参与了东原的苏州高新区地块；6月1日，以23.47亿元竞得苏州市吴中区太湖新城宅地，这也是滨江首次在苏州公开市场拿地。
在南京，滨江7月份以上限价24亿元拿下了浦口区江浦街道宅地，随后8月份举行了奠基仪式，速度甚至比300公里外的杭州大本营快。
有杭州业内人士称，滨江对于部分势在必得的地块会进行提前规划和设计，以便在拿下后迅速开工建设，准备入市销售。
据观点地产新媒体了解，滨江2020年在上海和大湾区原本都有拿地计划。尤其是大湾区，积极参与了不少地块的竞争，有的地块报价甚至达到了不赚钱的水平，却一地难求，仅仅通过与爱义集团合作落地了深圳的第二个项目。
同时这也说明，滨江的财务计算模型或许在杭州拥有巨大优势，倘若离开了最熟悉城市，如何在其他城市中复制才能成功？姑苏城的试验或能看出一二。
戚金兴表示：“在上海主要做品牌，规模做不起来，规模还是要靠浙江、江苏。”
2021年，滨江的权益拿地预算约为420亿元，浙江、江苏、广东和上海构筑了滨江“三省一市”版图，其中要将杭州的拿地比例下降至50%，浙江省内杭州市外25%，浙江省外25%。
就具体城市而言，巩固杭州，增强广东、南京、宁波，适度增强上海、金华、嘉兴、湖州，其余城市是保持规模。
目前，滨江土地储备货值约为2800亿元，对于1200亿销售目标达成了2.5倍的覆盖，没有迫切补仓的压力。
黄铜时代，周期穿越
戚金兴认为，未来就是谁管理得好，谁就能够在新的历史情况之下发展。
谈及如何成为一家可以穿越周期的企业时，戚金兴说：“没有一家房企可以抗衡。”
从不少房企的公开表态来看，三道红线的正式出台，似乎意味着黄金时代正式完结，房地产作为重大金融风险的最大灰犀牛，已经引起了警觉。
滨江的三费管理水平在业内属于顶尖，1060个员工，创造了1350亿元的销售额，管理着超过100个项目。以具体管理费用而言，滨江的管理费大约1.5%，而行业平均大约在4%-5%。
优秀的管理效率是滨江面对房地产市场下行的底气，而其房地产+战略的落实则被看作了通向未来的钥匙。
据观点地产新媒体了解，滨江建立“1+5”发展战略，以房地产为主业，保持干亿以上销售规模，搭建“服务+租赁+酒店+养老+产业投资”的地产+布局，在2019年便开始计划“未来10年，计划自持物业超过200万平方米”。
戚金兴说：“这个社会是一个大合作，在合作中寻求自己的优势。无论是商业，还是酒店，还是长租公寓。”
滨江可以做好的选择单干，类似商业和酒店管理一些专业性较强的行业，让专业的人去干。
具体而言，滨江沉淀了两年的长租公寓“暖屋”，首个项目终于在2020年面世，近500套房子开始出租；酒店方面，滨江期望未来5-8年再建设8-10家酒店，引入希尔顿和洲际等优秀的企业管理人。
