距离宝龙地产中期业绩媒体发布会还剩几分钟，一些投资者仍停留宴会厅围着几位高管讨论，这让原定于11点15分钟开始的业绩会，不得不往后顺延了几分钟。
无暇多作休整，总裁许华芳带领副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本中心总经理黄文钟以及资本部总经理刘泊暘，很快出现在媒体面前。
“今年上半年公司成绩还是不错的。”许华芳开场直言，或许这份业绩，让四位管理层神色显得轻松。以至于在最后的问答环节，出生于澳门的总裁先生在普通话与粤语的熟练切换中，与媒体聊得风生水起。
数据显示，由于各业务分类收入均有所增长，2019年上半年，宝龙地产录得总收入约为122.51亿元，较2018年同期增加约32.0%。其中，物业销售收入约为104.98亿元，同比增长32.6%，租金及物业管理服务收入13.91亿元，同比上升31.2%。
上半年，宝龙地产录得公司拥有人应占利润约为18.03亿元，同比增加约35.6%，核心盈利约为18.52亿元，同比增加约50.9%；公司拥有人应占核心盈利约为12.45亿元，同比增长48.9%；每股基本盈利约为45.1分，较2018年同期增加约35.4%。
但在具体销售规模方面，虽然已将目标从年初的500亿上调到550亿元，许华芳还是表示，宝龙没有冲规模的冲动和角度，未来定位肯定是以商业为主。
“没有冲规模的冲动”
前七月，宝龙地产合约销售总额约为350.6亿元，同比上升72.5%，合约销售总面积约为214.13万平方米，同比增加约50.7%。按照年初500亿元的销售目标计算，完成度达到70.1%。
基于土地储备以及市场环境，宝龙在中期业绩报告中宣布将全年目标上升10%至550亿元，
许华芳称，他期待在销售规模上能实现进一步的突破。
他介绍，根据下半年供货和可销货源的统计，宝龙总共有630亿的货值，其中长三角大头，比重达78%，因此对完成550亿的指标还是很有信心的。
不过虽然规模的步子迈的很小，但按照许华芳的计划，未来三年宝龙的销售规模要按照年复合30%的增长速度往前前进，其中商业年复合增长率25%，酒店15%。
据此计算，2020年宝龙销售目标预计是715亿元，2021年大约930亿元，到了2020年能够突破千亿大关，达到1208亿元。
土地存量以及高度聚焦长三角布局是许华芳的策略，观点地产新媒体了解到，2019年上半年，宝龙累计拿地32宗，土地权益款是90亿元，平均地价5100元，溢价率12%。
截至目前，宝龙总土地储备2440万平方米，其中正在开发约1580万平方米，作为未来发展约860万平方米，平均地价2700元，可售资产存量达3000亿元，长三角占比达73%。
“拿地有两个关键的特点”，许华芳指出，一是宝龙超过七成的土地储备集中在长三角，这种深度聚焦还会继续，做特色的长三角公司。
其次，随着土地商业配套条件增多，注重住宅、商业销售并举的宝龙在土地获取上有了比较的优势。观点地产新媒体了解到，2019年上半年宝龙物业销售收入104.98亿元，其中商业物业销售收入占比三成，达30.97亿元。
“我们很多项目都是直接跟政府购地洽谈，相比别的公司，提早知道规划，提早作出产品优势。”许华芳反复强调，住宅不是宝龙的优势，商业才是。
从宝龙目前的资产来看，包括住宅、商业在内的销售物业占比达84%，自持物业接近两成，许华芳表示，未来自持商业的规模依然会加大。因此在这种发展逻辑下，宝龙没有冲规模的冲动。
不过，在市场仍处于严格调控以及行业销售增速普遍放缓的大背景下，为了实现规模与利润的增长，许华芳披露宝龙下半年会做两个动作：一是适当促销，增加回款，而是谨慎拿地，在好的城市拿好的地。
“商业分拆主要在轻资产”
1992年成立，2003年发展商业地产，2009年登陆香港资本市场，2013年上海首家宝龙广场运营，2016年七宝宝龙城和杭州滨江宝龙城两个项目相继落成。如今，宝龙将自己定位为“内地首家专注在商业管理的公司”。
目前，宝龙是将住宅物业和商业物业装在同一个上市平台上，去年9月末，宝龙发布公告称，欲将商业管理业务独立拆分上市。外界大概率以为，宝龙要将商业资产打包分拆，以寻求更大的资产价值。
这显然是误解，“这次分拆内容主要是轻资产部门，资产端还是在地产控股里面。”许华芳解释，这是从管理服务的角度分拆，未来持续性的合作就变成了甲乙方的合作，是子公司服务母公司。
按照许华芳的说法，分拆之后，商业管理业务模式希望能达到七三的比例，即70%的业务来源于母公司宝龙地产，30%通过收购管理公司或是收购商场管理权等轻资产扩张方式。
许华芳强调，轻资产是商业管理公司最主流的业务，但母公司也会加大支持。
截至6月底，宝龙旗下管理和经营的商业广场已达36家，另管理3家轻资产项目，投资物业的价值达到479.02亿；来自投资物业的租金收入和物业管理服务费收入约为13.91亿元，同比增长31.2%，其中物业管理服务收入7.56亿元，同比增长27.1%。
黄文钟介绍，2019年下半年宝龙会新开6家商场，年底大概会超过45家；2020年开10家，会超过55家；2021年规划开9家，累计会超过64家，商业规模进一步扩大。
“内部是高速增长期”，许华芳后来补充道，今年整个商业轻资产管理拓展也会有一定成绩，下半年可能会有几个项目推进。
在宝龙看来，分拆不仅能释放宝龙多年商业管理服务的价值，也能让团队、品牌在市场上寻找更大的发展空间，除此之外，对宝龙地产本身也有多种益处。
廖明舜指出，首先分拆之后多了一些股本进来，会让宝龙地产财务指标有所改善；其次商业集团的上市PE会高于现在的“1238”宝龙地产；最后，两者是互助的作用，会给房地产项目加分。
至于在商业运营提升方面，观点地产新媒体了解到，目前宝龙已经与腾讯合资成立科技公司，推进商业数字化，意在对存量数据进行挖掘和梳理后，应用到具体场景中，最后形成智能化服务生态。
