著名的叶静，只有一美元债务，在一年内两次提出交换。
12月19日，叶静名邦集团控股有限公司宣布，将对其于2023年到期的未偿7.5%优先票据发出交换要约。
上述票据的前身是叶静名邦于2021年2月发行、今年2月7日到期的1.55亿美元债券。它于今年1月24日通过了第一次交换要约，利率延长了7.5%。这张票据的本金是1.52亿美元，到期日是2023年1月26日。
现在，叶静明邦再次推出兑换要约，新票据的利率将上调至9.5%，期限为364天。这笔本应在今年年初还清的债务，将在明年继续侵蚀叶静名州的利润，产生利息或超过1亿元。
大叔的经历
这家由雅居乐副总裁陈卓贤之子陈思明创立的公司，自2013年在港岛诞生以来，一直沿袭着广东地产公司的身份；2019年，当叶静名邦上市时，R&F地产李思廉、JFK孔建民和时代中国岑钊雄都通过私人投资认购。
我的叔叔们都是从广州起家的，他们都为改革做出了努力。陈思明继承了这些经验，似乎也面临着同样的情况。
截至2021年底，叶静名邦在12个城市拥有38个房地产项目。土地储备总建筑面积约410万平方米，平均土地成本约1873元/平方米。其中，广东省17个，海南省8个，云南省8个，江苏省1个，湖南省4个。
明星项目中，公司间接控制的广州筑景置业有限公司于2021年竞得广州市黄埔区珠江村旧改项目，开发面积约26.87万平方米。按照玉竹附近5万元/平米左右的二手房价格，货值合计近135亿元，板子在以3354临港经济区为核心的国际金融城第二CBD。其综合质量在黄埔众多旧改中是上乘的。
然而，今年年初后，该项目因拖欠临时搬迁费而停工。
4月27日，筑景地产发布公告称，已于4月25日前完成全部逾期临时搬迁费的支付，共计约3500万元。此外，筑景地产表示，未来将提前做好资金筹措工作，确保后续临时搬迁费按时足额发放。
欠费问题暂告一段落，珠江村有望回归正常的改造节奏。然而，著名的叶静暴露出的“缺钱”信号并没有消失。
4月20日，广州京盛投资有限公司发布《关于燕塘村旧改项目情况说明的函》号函，称广州九佛街唐嫣村旧改项目因政策变化和资金压力难以推进，邀请国企接手该项目。
广州晶盛之前的大股东是广州晶衡越，2021年10月退出。公开资料显示，广州京恒悦原为叶静名邦55%的子公司。2018年，叶静名邦将公司转让给京恒悦香港，京恒悦香港董事陈小英是陈思明的妹妹。
据市场消息，7月3日，广州九佛街唐嫣村委会召开投票会议，准备与景生投资解除合作，并与知识城(广州)投资集团城市更新投资发展有限公司签订《广州市黄埔区燕塘村旧村更新改造合作框架协议》
对外发出求救信，要求政府收回或接手旧房改造项目，不禁让人想起国内4月中旬报道的《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，两者如出一辙。
此外，9月1日，叶静名邦发布公告，拟向金地出售位于广州增城中新镇的一处宅地的50%，最高对价约3843万元，加上标的贷款对价约2.53亿元，最高总对价约2.91亿元。
在这一年里，成立不到10年的叶静名邦逐渐模仿了德蒙特的所有偿债方式
财报显示，叶静名邦录得营收3.08亿元，同比下降70.4%；毛利6140万元，同比下降85.1%；毛利率为19.9%；录得亏损3.05亿元，去年同期盈利1.68亿元；归属于公司所有者的亏损为1.86亿元，而去年同期归属于公司所有者的利润为1.71亿元。
截至上半年末，叶静名邦总资产136.0亿元，总负债92.04亿元，净负债率保持在61.6%，为行业较低水平。
负债中，短期借款和长期借款的即期部分为21.06亿元，长短期负债比例相对合理。截至上半年末，叶静名邦的现金金额为14.98亿元，难以覆盖短期债务。
如果我们把眼光放得更远，叶静名邦的债务管理可能会面临更大的挑战。
第一个问题是可用现金的实际数量。截至上半年末，叶静名邦仅有4.59亿元为现金及现金等价物，较2021年末大幅减少55%，其余10.38亿元为受限现金。以此计算，可用现金与短期债务之比为0.22，意味着短期偿债压力很大。
此外，叶静名邦上半年融资成本为1722.8万元，但加上1.44亿元的资本化利息后，为1.62亿元，其中银行及其他借款利息支出为1.53亿元。也就是说，如果不考虑利息资本化，叶静名邦需要拿出上半年将近一半的收入来偿还利息。
值得一提的是，按照之前7.5%的利率和今天的汇率，拟兑换的1.52亿美元债券一年期利率估计接近8000万人民币。如果换成新的债券，明年这个债券的利率可能会突破1亿人民币。
至于叶静名邦为什么不选择清偿，可能需要了解其更真实的债务情况。
数据显示，截至上半年末，叶静名邦非控股股权为15.49亿元，占总股本的35.24%，少数股东损益为-11.96亿元。去年底录得利润时，叶静名邦的少数股东权益比例也是35%，少数股东损益为-1762万元。
2020年以来，叶静名邦小股东权益快速增长，但小股东损益与其不匹配，疑似“发股还债”迹象。
例如，2020年7月14日，叶静名邦旗下的广州新泽吉永房地产开发有限公司中标广州增城坑北站南地块。三个月后，陕西国际信托有限责任公司以最大一笔9.1亿元的投资拿下项目公司70%的股权。
根据条款，在投资期内，陕西信托享有优先权，优先保证陕西信托的全部投资本金，投资年收益率应达到9.5%。一旦发生亏损，将触发陕西信托退出。届时，叶静明邦将不得不回购陕西信托的股权，并满足其10.5%的年化回报率。
2021年12月26日，陕西信托以4.227亿元将广州鑫泽70%的股权转让回叶静名邦的一家子公司，其他本金已以投资回报的形式返还给陕西信托。
这笔为期一年的股权交易可以视为年利率为10.5%的资本性借款，但不会出现在企业的财务报表中。
当叶静名邦不得不申请利率为9.5%的交换要约时，或许是因为其债务框架中有一个更昂贵的价格。
此外，从2020年名邦首次认购美元债券，到今年年初的交易所要约，都出现了雅居乐陈氏家族的身影。
1月21日，叶静名邦发布公告称，陈思明及景汇资本投资(由叶静名邦的子公司某大股东全资拥有)的多名亲属参与了新票据发行后的换股要约，预计获得约84.98%及8
