根据中原地产监测，截至9月17日，在北京“金九”期间，二手房成交量同比下降44.51%，环比下降7.42%。最近，《中国证券报》的一名记者走访了北京的二手房市场，发现北京有很多二手房。为了突出出售的房子，许多房子被贴上“出售”的标签。然而，与普通二手房成交量大幅下降不同的是，许多建筑的低价二手商业写字楼出现了一定的成交量。业内人士表示，在成交量不足的情况下，二手房价格很难上涨。无论是买房、卖房还是换房，观望情绪都非常强烈。对于二手商业写字楼，由于流动性差，除非价格特别便宜，否则不建议购买。
二手房成交量同比减半
在采访《中国证券报》记者时，他们发现有许多标有“漏房”、“打折房”、“售房”和“打折房”的二手房。为了突出房子的卖点，中介的宣传也加入了浓烈的火药气味。在学习区的房屋促销单上，红色的字赫然写着“爆炸式降价185万元！单价低于20，000元/平方米以上住宅区的平均价格！这是“查漏室！"
“与二手房市场和新房市场相比，最大的优势在于配套设施的完善。北京的新房基本上是郊区的“非竞争性房屋”，有大面积的公寓和大部分“非普通”项目。首付款付清后，要花2-3年才能拿到房子。二手房在所有城市地区都可以买到，而且价格优惠。新房没有折扣，二手房的价格都被抬高了。现在市场情况可以进一步讨论。”许多二手房销售员告诉记者。
在这种背景下，北京“金九”以来的二手房交易量是新房的近4倍，交易面积是新房的2倍多。中原地产研究中心的数据显示，截至9月17日，“金九”期间，北京共售出5831套二手房，总面积为519900平方米。新建商品房1640套，总建筑面积21.7万平方米。与新房相比，二手房市场仍然是北京房地产交易的主流。
然而，值得注意的是，限购政策、贷款政策等住房市场调控政策仍使去年同期“金九”以来的二手房成交量出现严重下滑。根据中原地产监测，自2019年9月以来，北京二手房成交量同比下降44.51%，环比下降7.42%。
强烈的观望情绪
“只有当营业额增加时，价格才会上涨。今年的“金九”营业额显然不够。”一些中介销售人员在《中国证券报》上告诉记者，“可以看一看，但我们一般都在看。尤其是在该市的六个区，房价没有明显上涨或下跌。也就是说，交易周期变得更长了，客户希望拭目以待。”
《中国证券报》记者走访了西城区和海淀区的多家中介机构，发现中介销售人员和他们眼中的客户都有强烈的观望情绪。“在过去的两个月里没有达成任何协议。二手房中介销售人员没有基本工资，但他们都依赖佣金，但公司可以预支他们的生活费用，并在他们取得成果后返还。市场不会永远没有成交量，所以等着瞧吧。”海淀区的一名中介在《中国证券报》上告诉记者。
与城市的六个区相比，以大兴和昌平为代表的郊区二手房的热度更高。以大兴区新工地铁附近的中介为例。中秋节期间，这家商店卖了6套公寓。“这都是因为房主急于出售他们的房子，他们用海淀或西城区的房子代替了他们。交易价格比报价低10%左右。在市场条件不好的情况下，房屋置换客户的销售会出现亏损；然而，如果市场上涨，操作不及时，你想买的房子也会造成损失。因此，我们建议，无论市场情况如何，我们都应确保及时运营。”上述商店的销售人员告诉记者。
诸葛郭世英在《中国证券报》上对记者表示，今年以来，由于监管政策的限制，购房者对市场的看法更加理性，入市也更加谨慎。此外，今年北京的新房供应有所增加，转移了对二手房的一些需求。二手房市场稳定而平稳。“金九”的到来并没有刺激购房者加快入市步伐。市场仍处于强烈的观望情绪中。
作为对观望因素的回应，中原地产首席分析师张大伟指出，除了信贷政策和购买限制政策之外，别无他法。但从现在开始，利率有小幅下降的趋势，但稳定仍是主流。
9月20日，第二次报价是在LPR改革之后。贷款市场报价的利率一年期LPR为4.20%，一年期为4.25%。5年以上的品种报告为4.85%，以前的值为4.85%。业内人士指出，虽然5年LPR没有减少，1年LPR略有下降，从趋势来看，这只是开始。
对此，张大伟表示，LPR降息的主要目的是引导实际经济降息，降低未来资本成本，而不是刺激房地产市场。因此，在LPR政策开始时，为房地产市场制定了一项特别政策，要求第一笔贷款利率不低于LPR，第二笔贷款利率不低于LPR+60个基点。
低价二手商业办公室吸引了旁观者。
不同于普通二手房成交量的大幅下降，最近有几栋楼出现了一定的低价二手商业写字楼成交量。一位商务写字楼的潜在买家向《中国证券报》记者透露，只要他名下没有房子，且社保足以维持五年，他就可以购买二手商务写字楼。我刚刚卖掉了我的房子，想换一套。我刚刚看到有一个便宜的商务办公室“发现了漏洞”，所以我想买自己的房子或者投资。“第一手商业机构只能注册公司，每年必须缴纳近1万元的财产税。如果我买一个二手的商务办公室，我不需要缴纳财产税，所以它更适合我。”买家说。
“该项目于2006年竣工，是北京的一栋子新房。包括征地时间在内，50年产权还剩35年，西城附近剩余的70年居住年限一般不到35年。二手房价格已经下跌超过一个百分点。这个项目的价格从最高点下降了一半。在整个北京，每平方米3万元是非常少的，更别说西城了。”王(化名)是北京西客站附近一家售楼处的二手房中介，他在《中国证券报》上向记者强烈推荐。
“最近有几笔交易。很多人来看房子。房子的供应量很大。其中一些我们没有放在系统中，因为我们认为它们没有吸引力。我会带你去每间公寓。这些业主急于卖掉他们的房子，并偿还这笔钱，价格可以再次讨论。”王说。
记者在《中国证券报》上了解到，近日，北京拥有50年产权的二手房商品房出现回暖迹象。许多中介机构已经开始大力推广二手房。与同一地点的普通住宅相比，商品房平均价格仅为普通住宅平均价格的50%左右。在中介宣传的推动下，北京的二手房吸引了大量买家。
从《中国证券报》记者的采访来看，原本应该作为写字楼使用的商业建筑基本上都变成了"住宅楼"。北京西站的上述项目于2006年竣工，绝大多数购房者一直住在那里。这座建筑的正面看起来也和普通住宅建筑一样。进入大楼后，发现大楼有12层，内部面积一般为25 -45平方米，平均层数高达200层，整个大楼的房间数超过2000间。虽然一楼有6个楼梯，但200个房间密集地挤在一起，几乎所有的房间都是用来居住的。做饭的噪音、吵闹声和孩子们的哭闹声接连不断，成了北方流动人口的“超级大杂屋”。
距离项目不到50米，是西城区的一栋普通住宅楼，平均价格为10万元/平方米，是项目平均价格的三倍多。正因为如此，即使在“冰点”期间，该项目仍有营业额。
除了上述项目，中国证券报记者还走访了莲花桥、马连道、海淀、回龙观等多家商业机构。平均价格从每平方米25，000元到50，000元不等，取决于项目的位置、密度和环境。由于总价低，交通方便，在“九金十银”的推动下，这些商业二手房出现了一定的成交量。
对此，张大伟表示，二手房住宅是历史的产物。主要原因是商业盈余。但是，由于规划原因，建筑面积比例很高，居住舒适度很差，而且大部分都有办公现象，人员流动性大，安全性差。此外，从属性的角度来看，商业地产现在受到非常严格的购买限制和较差的流动性。除非价格特别便宜，否则不建议购买。
